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Les prêteurs proposent généralement deux types de taux d’intérêt : le taux fixe et le taux variable. Le taux fixe reste le même tout au long du terme hypothécaire, malgré les fluctuations du marché.

A contrario, l’institution financière peut revoir à la hausse ou à la baisse le taux intérêt variable pendant la durée prêt hypothécaire. Chez la plupart des banques, le montant de vos versements hypothécaires ne change pas, même si votre prêt hypothécaire est à taux variable. Seule la part des mensualités affectées au remboursement du capital change. Si les taux intérêt augmentent par exemple, la proportion du paiement servant à rembourser les intérêts augmente aussi. Dans certains cas, une révision du versement hypothécaire est néanmoins obligatoire, notamment si son montant n’arrive pas à couvrir les intérêts.

Le taux fixe en outre est généralement plus élevé que le taux variable. Pour bloquer le taux fixe jusqu’à la fin de votre prêt hypothécaire, votre prêteur vous fait en effet payer une prime. Ce point particulier est toutefois insuffisant pour déterminer le taux d’intérêt à choisir. Xpreto vous fournit d’autres particularités sur les taux hypothécaires :

• Un taux fixe est pertinent si une importante hausse des taux d’intérêt est prévue dans un futur proche. Bien qu’il soit plus élevé, ce taux hypothécaire vous apporte une certaine tranquillité d’esprit, puisque vous n’avez pas à subir les aléas du marché et les changements qu’ils entraînent dans le remboursement du capital et des intérêts. Le taux fixe vous permet de connaître exactement le coût de votre prêt hypothécaire.
• Un taux variable est pertinent si les taux d’intérêt subissent une baisse, ce qui est le cas depuis les dernières décennies. Le choix d’un prêt hypothécaire à taux variable peut toujours être intéressant si les taux d’intérêt restent fixes ou si l’augmentation est minime. Par ailleurs, selon une étude réalisée entre 1950 et 2000, dans 90 % des cas, des prêts avec des taux hypothécaires variables coûtent moins cher qu’un prêt à taux d’intérêt fixe. Néanmoins, vos revenus doivent vous permettre de faire face à une éventuelle hausse des taux d’intérêt.

Un prêt hypothécaire peut également combiner un taux d’intérêt variable et un taux d’intérêt fixe. L’on parle alors d’hypothèque combinée ou hybride. Un taux fixe est alors appliqué à une moitié de l’hypothèque et un taux variable sur la moitié restante. Ce système dispose de quelques avantages. L’hypothèque fixe vous épargne d’une éventuelle hausse des taux d’intérêt tandis que la partie variable vous permet de bénéficier d’une baisse des taux. L’hypothèque combinée implique en outre des frais supplémentaires notamment en ce qui concerne l’évaluation de la propriété.

Le prêt hypothécaire ne couvre pas la totalité du prix d’achat d’une maison. Les institutions financières exigent en effet que vous versiez un certain montant d’argent quand vous procédez à l’achat du bien immobilier : la mise de fonds. Cet apport est estimé entre 5 à 20 % du prix d’achat de la propriété.

La mise de fonds est en relation avec le ratio prêt-vente ou RPV, un indice qui permet au prêteur d’évaluer le risque de crédit. Plus la mise de fonds est importante, plus le RPV est faible. Avec un apport personnel élevé, le capital emprunté est moins élevé et le prêteur s’expose alors à moins de risques. Il peut alors proposer un taux hypothécaire variable ou fixe plus intéressant.

Mais cet apport peut aussi affecter d’une autre manière les taux prêts hypothécaires. Si la mise de fonds est inférieure à 20 %, il vous faudra souscrire une assurance prêt hypothécaire. Avec cette garantie, les institutions financières sont alors plus enclines à vous accorder un taux hypothécaire plus bas. Cette situation n’est toutefois pas toujours profitable comme vous l’explique Xperto.

L’assurance prêt hypothécaire a en effet un coût. Le montant de la prime est inversement proportionnel à la mise de fonds. Les frais d’assurance peuvent aller de 2,80 % à 4 % du montant du prêt hypothécaire, soit l’équivalent de plusieurs milliers de dollars. Vous devez de plus payer l’assurance en une seule fois ou bien intégrer son coût au solde du capital du prêt hypothécaire.

La durée du prêt ou terme hypothécaire correspond à la période de validité du contrat hypothécaire. À l’échéance du terme, vous devez procéder au renouvellement du contrat ou à son refinancement, lorsque vous n’avez pas encore remboursé votre prêt hypothécaire dans sa totalité. Le prêt hypothécaire durée varie de 6 mois à 10 ans. Sa durée peut influencer le taux hypothécaire comme vous l’indique Xperto :

• Prêt hypothécaire à long terme

Au-delà d’une durée de 3 ans, l’on parle de prêt hypothécaire à long terme. Le taux hypothécaire ne change donc pas sur une longue période et en contrepartie, l’institution financière se verra contrainte d’appliquer un taux hypothécaire plus élevé. Cette durée présente néanmoins quelques avantages. Ce choix peut être intéressant pour se prémunir d’une augmentation à venir du taux hypothécaire. Mais à contrario, vous ne pouvez pas profiter d’une éventuelle baisse. Un prêt hypothécaire à long terme vous évite par ailleurs de procéder trop souvent à un renouvellement.

• Prêt hypothécaire à court terme

Les institutions financières considèrent qu’un prêt hypothécaire est à court terme quand le contrat va de 6 mois à 3 ans. Dans la majorité des cas, ce type de contrat présente un taux hypothécaire plus bas, qui se rapproche le plus de la tendance du marché. Il implique toutefois une fréquence de renouvellement du contrat beaucoup plus élevée. Un prêt hypothécaire terme court peut être plus adapté si vous avez en tête un nouveau projet comme un déménagement ou la vente de la maison dans un futur proche. Mais en rompant votre contrat avant échéance, l’institution financière vous réclamera des pénalités hypothécaires.

• Prêt hypothécaire fermé et prêt hypothécaire ouvert

Le mode de calcul de ces frais de remboursement anticipés varie d’un prêteur à l’autre. Les institutions financières peuvent réclamer 3 mois d’intérêt ou appliquer le différentiel de taux d’intérêt. Cette deuxième méthode concerne surtout les prêts hypothécaires à taux fixe. Un prêt hypothécaire ouvert peut vous éviter le paiement de ces pénalités. Il consiste à verser, en plus du paiement hypothécaire mensuel, un montant supplémentaire, sans aucun frais.
Mais le taux d’intérêt appliqué à ce type de prêt est souvent plus élevé que pour un prêt hypothécaire fermé taux. D’ailleurs, la plupart des emprunteurs choisissent cette dernière option pour cette raison. La plupart des demandeurs n’envisagent d’ailleurs pas de rembourser leur prêt avant terme. Mais certains contrats de prêt hypothécaire fermé sont moins rigoureux et peuvent autoriser une fois par an le remboursement d’un certain montant, sans aucune pénalité.

La période d’amortissement correspond à la durée à laquelle un emprunteur doit rembourser son prêt hypothécaire dans sa totalité. Au Canada, la période d’amortissement standard est de 25 ans. Mais il est tout à fait envisageable d’opter pour une période beaucoup plus longue. Les institutions financières peuvent alors réclamer une mise de fonds de 20 % minimum pour limiter les risques. Vous êtes ainsi amené à renouveler plusieurs fois votre contrat hypothécaire jusqu’à la fin de la période d’amortissement.

Le choix de la période d’amortissement doit être bien réfléchi puisqu’il se répercute également sur l’hypothèque taux :

• une période amortissement longue augmente le coût total du prêt hypothécaire. Même si le montant des versements hypothécaires est moins important, le paiement est étalé sur une plus longue durée. Vous aurez alors plus d’intérêts à régler ;
• une période d’amortissement courte revient moins chère, mais il faudra supporter les versements hypothécaires d’un montant plus élevé. La durée de remboursement du prêt étant plus rapide, vous avez moins d’intérêts à payer.

Il est plus juste de parler de versement hypothécaire. Il correspond à la somme que vous devez payer toutes les semaines, toutes les deux semaines ou tous les mois pour rembourser votre prêt hypothécaire. Le versement hypothécaire rembourse à la fois le capital et les intérêts. Ce montant peut également inclure la prime de l’assurance SCHL. Vous êtes amené à souscrire une assurance prêt hypothèque si votre mise de fonds est inférieure à 20%.

Le montant de vos versements hypothécaires dépend de plusieurs facteurs. Xperto vous indique les principaux, qui sont :

• le montant à financer qui correspond alors à la différence entre le prix d’achat du bien immobilier et votre mise de fonds ;
• la période d’amortissement ;
• le taux d’intérêt.

En intégrant ces informations dans une formule mathématique, vous obtenez le montant de vos versements hypothécaires. Pour vous faciliter la tâche, Xperto met à votre disposition une calculatrice en ligne. Il vous suffit de remplir les champs pour obtenir le montant du paiement hypothécaire. Vous pouvez en outre mettre en place différents scénarios en changeant le taux d’intérêt, la période d’amortissement ou le coût de l’hypothèque.

La valeur fournie par la calculatrice de Xperto est purement hypothétique. En réalité, les institutions financières tiennent compte de nombreux autres facteurs pour établir le montant de votre versement hypothécaire, dont :

• l’emplacement de la propriété ;
• son prix d’achat ;
• le score de crédit ;
• le type de taux d’intérêt ;
• la mise de fonds.

Les institutions financières tiennent aussi compte du taux directeur pour établir le taux d’intérêt hypothécaire. Le taux directeur ou taux cible de financement à un jour est un taux d’intérêt auquel la Banque Centrale incite les banques à se prêter de l’argent pour une journée sur le marché interbancaire. Les banques réalisent en effet de nombreuses transactions chaque jour ouvrable. À la fin de la journée, elles font les comptes et procèdent aux différents paiements. Mais après, les soldes sont rarement équilibrées et pour combler les déficits, les banques vont emprunter auprès du marché interbancaire de prêts d’un jour, contrôlé par la Banque du Canada.

Chaque année, la Banque du Canada annonce un changement du taux directeur sur huit dates préétablies. Mais un ajustement peut toujours être réalisé en dehors de ce calendrier. Cette hausse ou cette baisse dépend de la situation économique et influence le taux d’intérêt des prêts hypothécaires. Si l’économie est par exemple en baisse, comme durant la pandémie de coronavirus, le taux directeur est réduit afin d’inciter les éventuels demandeurs à souscrire un prêt. Dans le cas contraire, pour contenir une inflation, la Banque du Canada aura tendance à augmenter le taux directeur pour ralentir l’activité économique. La Banque du Canada peut ainsi indirectement maîtriser l’inflation ou stimuler l’économie.

La variation du taux hypothécaire se répercute sur les taux hypothécaires variables, mais peut aussi affecter les taux hypothécaires fixes. Ces derniers dépendent en effet grandement des fluctuations des rendements des obligations.

Le taux d’intérêt préférentiel est un taux d’intérêt propre à chaque institution financière canadienne qu’elle applique à ses produits de prêts. Ce taux d’intérêt sert de base au calcul du taux d’intérêt variable et ne concerne pas les hypothèques fixes. La banque peut le majorer ou le minorer selon les fluctuations des taux d’intérêt du marché.

La valeur de la prime ou du rabais est variable et dépend de la nature du prêt, mais aussi de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Ainsi, si vous avez un profil solvable, votre banque peut appliquer une réduction plus conséquente en cas de baisse des taux d’intérêt ou une prime moins importante si une augmentation des taux hypothécaires est enregistrée. Dans le cas contraire, le rabais sera moins important et la prime plus élevée pour une personne à risque.

Si chaque institution financière fixe son propre taux d’intérêt préférentiel, il demeure tributaire du taux d’intérêt directeur de la Banque du Canada. En cas de hausse ou de baisse de ce taux du financement à un jour, le taux d’intérêt préférentiel suit la tendance.

Taux d’intérêt préférentiel et marge de crédit hypothécaire

La marge crédit hypothécaire est une option proposée dans certains contrats de prêt hypothécaire. Ce prêt renouvelable s’avère particulièrement utile si vous avez besoin de fonds en urgence pour procéder à des travaux par exemple. Il vous suffit d’aviser votre institution financière du montant dont vous avez besoin pour qu’elle puisse procéder à son déblocage, dans la limite de 65 % de la valeur de votre bien immobilier.

Un taux variable est par contre appliqué pour le remboursement de la marge crédit. Et comme pour un prêt hypothécaire taux variable, son calcul se fait sur la base du taux hypothécaire préférentiel auquel sera appliqué une prime ou une remise selon les fluctuations du marché. Vous devrez alors payer une mensualité plus importante en cas d’augmentation du taux d’intérêt.

Par contre, le fait que le prêt soit renouvelable présente un certain avantage par rapport à un prêt personnel. Avec un prêt personnel, vous êtes obligé de prendre une marge pour être certain de disposer d’assez d’argent pour votre projet. Si au final, le budget accordé est plus important que les dépenses réelles, vous devez tout de même procéder à un remboursement intégral du capital emprunté. Avec une marge de crédit hypothécaire, vous avez la possibilité de réemprunter si les fonds ne sont pas suffisants.

Xperto vous résume les différents paramètres qui peuvent influencer le taux hypothécaire :

• votre solvabilité. Un profil avec une bonne cote de crédit aura un taux hypothécaire inférieur qu’un emprunteur à risque ;
• la fréquence de renouvellement du prêt hypothécaire. Un contrat avec un terme hypothécaire plus court implique plus de renouvellements. La banque appliquera généralement un taux d’intérêt moins élevé dans ce cas ;
• le type de taux. Dans la majorité des cas, les hypothèques fixes ont un taux d’intérêt plus important que les prêts à taux d’intérêt variable. Pour mieux se protéger, les institutions financières ont aussi tendance à appliquer un taux d’intérêt plus élevé pour les prêts hypothécaires ouverts. Elles touchent en effet moins d’intérêts si l’emprunteur rembourse son prêt avant la fin du contrat ;
• la souscription à une assurance de prêt hypothécaire. Un prêt assuré peut être assorti d’un taux d’intérêt plus intéressant, mais les primes peuvent alourdir le coût total du crédit ;
• le montant de la mise de fonds. Plus elle est importante, moins les institutions financières s’exposent à des risques. Elles ont alors tendance à proposer un taux d’intérêt moins élevé.

Mais les banques ne tiennent pas uniquement compte de ces paramètres pour établir un taux d’intérêt. Découvrez avec Xperto d’autres facteurs ayant une répercussion sur le calcul de votre taux hypothécaire :

• les facteurs commerciaux ou plus exactement les rendements obligataires. Pour être rémunérés, les fournisseurs de prêt hypothécaires imposent aux emprunteurs un taux d’intérêt plus élevé que celui auquel ils empruntent aux investisseurs ;
• les facteurs économiques comme le taux de chômage et le niveau de production. Si l’économie ralentit, les demandeurs de prêt hypothécaires sont moins nombreux et le taux d’intérêt est donc moins élevé. Dans le cas contraire, si l’économie progresse, les institutions financières appliquent un taux d’intérêt plus important ;
• le taux directeur émis par la Banque du Canada. La variation de ce taux cible du financement à un jour affecte plus particulièrement le taux variable. La fluctuation du taux préférentiel dépend en effet de celle du taux directeur.

D’après les chiffres de Statistique Canada, le prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe de 5 ans est le plus populaire auprès des emprunteurs au Canada. En mai 2021, il représentait plus de la moitié des prêts hypothécaires, soit beaucoup plus que tous les prêt hypothécaire taux variable réunis. Les encours de ces prêts hypothécaires fixes de 5 ans s’élèvent ainsi à un peu moins de 670 milliards de dollars. Fort de cette popularité, le test de résistance hypothécaire de la SCHL se base sur le taux de référence sur 5 ans émis par la Banque du Canada. Les prêts hypothécaires à taux fixe avec un terme plus court séduisent moins. Les encours pour ce type de prêt étaient à 257 milliards de dollars pour un terme de 3 ans à moins de 5 ans, à 72 milliards de dollars pour une durée de prêt de 1 à moins de 3 ans et seulement à 8 milliards de dollars pour une durée inférieure à 1 an.

Le succès du taux hypothécaire fixe à 5 ans démontre que les emprunteurs préfèrent la prévisibilité. Pendant la durée de l’hypothèque de 5 ans, le taux d’intérêt ne change pas ainsi que le montant des versements hypothécaires. Mais une fois le terme renouvelé, il peut suivre la fluctuation du marché et peut alors être revu à la baisse ou à la hausse. Il n’empêche que le taux d’intérêt fixe à 5 ans est généralement plus élevé que le taux hypothécaire variable sur le même terme hypothécaire. Le prêt hypothécaire fixe à 5 ans est en outre disponible auprès de la majorité des prêteurs.

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