Depuis 2012 et le resserrement des règles hypothécaires, il n’est plus possible d’acheter un bien immobilier au Canada sans le paiement d’une mise de fonds minimale. Cette dernière équivaut au montant que vous payez directement à partir de vos économies disponibles. C’est aussi un élément important considéré par les institutions financières lorsque vous souscrivez aux crédits hypothécaires. Vous avez la possibilité avec les programmes d’assurance d’acheter une propriété avec un apport personnel de 5 % en fonction du prix de vente.
Dans d’autres cas, la mise de fonds minimale requise peut être de 15 ou de 20 %, mais vous pouvez toujours en payer plus selon votre capacité financière. XPERTO vous donne toutes les informations importantes concernant les taux pour votre mise de fonds lors de l’achat d’une maison ou d’un condominium.
Quelles sont les exigences de mise de fonds en fonction du prix d’achat ?
Le calcul du montant minimal de la mise de fonds se fait sur la base du prix d’achat de la propriété. Cette somme est déduite du coût total d’achat du logement avant que l’hypothèque ne couvre le solde.
Pour une maison coûtant moins de 500 000 dollars
Le montant minimal requis pour la mise de fonds dans le cadre d’un achat d’une maison coûtant moins de 500 000 dollars est de 5 %. Le même taux est requis pour l’achat d’un immeuble à revenus correspondant à un multilogement coûtant moins de 500 000 dollars.
Si vous n’avez pas prévu vivre dans l’un des deux logements après achat, votre mise de fonds doit toutefois être de 20 %. En tant que propriétaire occupant, vous pouvez proposer un apport personnel inférieur pour accéder à un logement tout en protégeant votre prêteur.
Pour une maison coûtant plus de 500 000 dollars
Pour l’achat d’une maison à un prix supérieur à 500 000 dollars, le calcul de la mise de fonds se fait en deux volets. Le premier concerne un paiement de 5 % pour la première tranche de 500 000 dollars puis le second un versement de 10 % pour l’excédent. Dans le cas où le prix d’achat de la maison dépasse un million de dollars ou plus, votre mise de fonds doit être de 20 % minimum.
Quelles sont les conditions en fonction du type de logement ?
Pour l’achat d’un duplex à un prix supérieur à 500 000 dollars, vous devez prévoir une mise de fonds de 15 %. Il s’agit de 5 % sur la première tranche de 500 000 dollars et 10 % sur le surplus. L’apport personnel pour un triplex ou un quadruplex à fournir en tant que propriétaire occupant est aussi de 10 %. Ce dernier passe à 20 % si vous ne comptez pas habiter dans le logement après son acquisition. Pour l’achat d’un multilogement, les règles de mise de fonds ne sont plus les mêmes.
Le taux pour un multilogement
Que vous soyez propriétaire occupant ou non, vous devez payer 15 % selon la valeur économique de l’immeuble. La mise de fonds n’est pas appliquée dans ce cas sur la valeur du bien. Cet apport personnel de 15 % minimum représente une hypothèque commerciale pour votre investissement. Par ailleurs, la mise de fonds pour les maisons unifamiliales est la même que celle des duplex, c’est-à-dire 5 % pour un prix d’achat inférieur à 500 000 dollars.
Lorsque le coût d’achat de la maison unifamiliale excède cette somme, votre apport personnel doit être de 5 % pour la première tranche et 10 % pour l’excédent. Vous devez également prévoir pour ce type de logement le paiement des taux d’intérêt et des montants additionnels.
S’il s’agit de votre première propriété, vous devez enfin avoir une mise de fonds de 5 % pour la première tranche de 500 000 dollars et 10 % pour l’excédent. Il vous sera également demandé de démontrer votre capacité à débourser les montants liés à votre achat qui représentent généralement 1,5 % du prix de la propriété.
Y a-t-il une différence pour une maison secondaire ?
Le montant de la mise de fonds pour l’achat d’une résidence secondaire est de 5 % pour un prêt assuré et de 20 % pour un prêt conventionnel. Il s’agit du même taux minimal que pour une maison principale. Si le prix d’achat de cette deuxième maison est de 500 000 dollars et que vous optez pour un prêt assuré, vous devez payer une mise de fonds de 25 000 dollars. Si vous optez par contre pour un prêt conventionnel, vous devez prévoir 100 000 dollars.
Le prêt assuré est une assurance qui vous permet de fournir un apport personnel plus bas que le minimum exigé par les institutions. Au Québec, cette assurance est disponible auprès de quelques institutions comme la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), Canada Guarantly et GreenWorth Financial.
Pour y avoir accès, la propriété convoitée doit être disponible sur le sol canadien et avoir une valeur inférieure au million de dollars. Vous devez également fournir obligatoirement un apport personnel de 5 % minimum pour accéder à cette assurance. De son côté, le prêt dit conventionnel représente est un crédit non assuré. Ce dernier ne vous permet pas de réduire le montant de votre apport personnel.
Quand l’assurance hypothécaire est-elle obligatoire ?
Si la mise de fonds à payer pour l’achat de votre propriété est inférieure à 20 %, vous êtes dans l’obligation de souscrire une assurance prêt hypothécaire. Cette dernière sert à protéger les institutions financières comme la SCHL de tout défaut de paiement de votre prêt hypothécaire. Si le prix d’acquisition de la maison est supérieur à un million ou si le prêt ne correspond pas aux exigences de l’assureur, l’assurance hypothécaire n’est cependant pas nécessaire.
Quelle que soit votre situation, pour obtenir votre prêt hypothécaire, vous devez payer des primes d’assurance allant de 0,60 à 4,50 % du montant du crédit. Le montant exact dépend de l’hypothèque et de la mise de fonds prévue. Plus vous fournissez un apport personnel élevé, moins vos primes seront élevées et vous ferez des économies sur le long terme. Vous avez la possibilité d’ajouter les primes et les intérêts qu’elles génèrent à votre prêt hypothécaire ou de procéder au virement du montant total dû.
En règle générale, pour une mise de fonds de 5 %, vous devez payer une prime de 4 % du montant du prêt. Pour un apport personnel de 10 %, la prime à prévoir est de 3,10 % du coût du crédit contre 2,80 % pour un apport de 15 %.
Les avantages de mettre plus que la mise de fonds minimum requise
Le paiement d’une mise de fonds supérieure au minimum requis ne sert pas à vous ruiner en réalité. Il vous offre plutôt de nombreux avantages financiers et économiques sur le long terme. En fournissant un apport personnel important tout en ayant des liquidités suffisantes pour assumer les frais connexes, vous êtes plus susceptible de faire bonne figure auprès des prêteurs. Vous montrez que vous avez de bonnes habitudes d’épargne et une capacité financière appréciable.
Évitez les frais d’assurance hypothécaire
Bien que vous ayez la possibilité dans certains cas d’acheter une maison avec une mise de fonds de 5 % selon le prix de vente, vous devez souscrire une assurance prêt hypothécaire obligatoire. Pour cette souscription, vous devez payer une prime qui fluctue entre 0,6 et 4 % en fonction du rapport prêt-valeur de votre propriété. Le prix de l’assurance prêt hypothécaire peut équivaloir à plusieurs milliers de dollars, sans compter les intérêts générés et accumulés.
De plus, la taxe de vente du Québec (TVQ) est ajoutée au montant de la prime et doit être payée à l’achat de votre propriété. En payant une mise de fonds supérieure au minimum requis (au moins 20 %), vous êtes épargnée de l’obligation de souscrire l’assurance prêt hypothécaire. Vous évitez également d’importants frais bancaires à long terme.
À titre d’exemple, pour l’achat d’une maison qui coûte 350 000 dollars au Québec, l’assurance hypothécaire revient à :
- 300 dollars pour une mise de fonds de 5 %,
- 9 765 dollars pour une mise de fonds de 15 %,
- 0 dollar pour une mise de fonds de 20 %.
Le montant global du crédit vous revient ainsi à 345 800 dollars lorsque vous fournissez un apport personnel de 5 %, 307 265 dollars pour un apport personnel de 15 % et 280 000 dollars pour un apport personnel de 20 %. Pour chacun des taux de mises de fonds précédents, la taxe de vente provinciale à payer est respectivement de 1197, 878,65 et 0 dollar. Une mise de fonds importante vous permet d’éviter tous ces différents frais.
Diminuez le montant total du prêt
En payant avec vos économies une plus grande partie du coût d’achat de votre propriété, vous diminuez le montant total du crédit que vous devez obtenir. Vous aurez ainsi à effectuer des versements de prêts moins élevés. Le coût ne dépend pas seulement du pourcentage de votre mise de fonds, il prend aussi en compte la période d’amortissement choisie.
Pour de mêmes conditions d’emprunt, vos paiements seront cependant toujours moins élevés si vous avez une petite hypothèque à rembourser. À titre d’exemple, si vous achetez un logement à 250 000 dollars à un taux de 3,4 % et une mise de fonds de 20 %, vos payerez une mensualité de 988 dollars sur 25 ans. Le même calcul effectué avec un apport personnel de 5 % donne des mensualités de 1 220 dollars à payer sur la même période de 25 ans.
Selon votre capacité financière, vous pouvez décider d’augmenter le montant de vos versements pour finir au plus vite avec l’emprunt. Avec une mise de fonds de 20 % et des paiements de 1 147 dollars par mois, vous rembourserez votre crédit en 20 ans au lieu de 25 comme dans le cas précédent. Un prêt hypothécaire moins élevé signifie aussi que vous accumulerez moins d’intérêts.
En effet, les frais d’intérêts peuvent rapidement évoluer à plusieurs milliers de dollars et il vaut mieux les éviter si vous le pouvez. La mise de fonds de 20 % ou d’un pourcentage supérieur au minimum requis vous coûtera plus cher sur le court terme parce que vous utilisez une grande partie de vos économies. Par contre, cet investissement est rentable à long terme étant donné que vous diminuez les intérêts payés. À la fin, vous constaterez que la propriété vous revient moins cher.
Bâtissez immédiatement de l’équité
En tant que propriétaire d’un immeuble, d’une maison ou d’un condo, vous avez une capacité de financement supplémentaire qui est votre équité. Cette dernière, également appelée valeur nette, représente la différence entre la valeur marchande et le solde hypothécaire. Par exemple, l’équité d’un condo de 550 000 dollars dont il resterait à payer 100 000 dollars en hypothèque est de 450 000 dollars. Les banques considèrent que 80 % de cette valeur nette est viable au financement d’autres projets.
L’un des plus grands avantages de l’équité est qu’elle vous permet de financer à taux d’intérêt moindre un projet au lieu d’autres types de prêts. En payant une mise de fonds supérieure au montant minimum requis, vous payez plus rapidement votre crédit hypothécaire et constituez de l’équité. De plus, en procédant à un refinancement de votre hypothèque, vous pouvez vous baser sur l’équité de votre maison pour profiter d’un taux plus bas.
Cette opération peut par exemple vous permettre de financer les travaux de rénovation de la propriété achetée. La marge de crédit hypothécaire assure une capacité d’emprunt remboursable garantie par le bien immobilier. Vous pouvez également utiliser l’équité d’une résidence pour en financer une autre en évitant le casse-tête de la mise de fonds. De nombreux investisseurs immobiliers utilisent cette stratégie pour agrandir leur portefeuille d’édifices, car il s’agit d’une manière simple et efficace pour profiter des investissements initiaux.
Conclusion
La mise de fonds pour l’achat d’une maison ou d’un condo est le montant que vous versez en puisant dans vos propres économies. Payez une mise de fonds de 20 % vous revient plus cher qu’un apport personnel de 5, 10 ou 15 %, mais vous réduisez les frais d’hypothèque et d’intérêts. Selon le montant et le type du logement que vous voulez acheter, vous devez payer une mise de fonds minimale de 5, 10, 15 ou 20 %.
Lorsque votre paiement sur fonds propres est inférieur à 20 %, vous êtes dans l’obligation de souscrire l’assurance prêt hypothécaire. Dans le cas contraire, vous évitez cette dernière et les frais afférents. Quelle que soit la situation, il est plus avantageux de faire un apport personnel supérieur au montant minimum exigé.
En cas de besoin, vous pouvez solliciter des aides disponibles pour financer votre mise de fonds comme le CELIAPP, le don d’équité et le RAP.