Face à l’augmentation des prix de l’immobilier ces dernières années, et surtout ces derniers mois, il devient de plus en plus difficile pour les acheteurs d’amasser le montant nécessaire pour leur apport. C’est là qu’intervient le cadeau d’équité, un levier important pour les membres de la famille, souvent les enfants, qui souhaitent acquérir la maison familiale.
L’équité en cadeau : un soutien financier pour l’acquisition immobilière
Les parents désireux d’aider financièrement leurs descendants peuvent, sous certaines conditions, offrir une partie ou la totalité du montant nécessaire pour l’apport à l’achat de la résidence familiale. Considéré comme un apport traditionnel bien que moins courant que l’épargne personnelle, le don non remboursable doit provenir d’un membre proche de la famille.
Le fonctionnement du cadeau d’équité pour l’achat d’une propriété familiale
Un cadeau d’équité consiste à transférer la propriété d’un bien immobilier entre membres de famille à un prix réduit. La réduction de coût comparée à la valeur marchande représentera le montant du cadeau et remplacera l’apport de l’acheteur. Dans tous les cas, la valeur marchande du bien doit être évaluée par un professionnel pour valider le cadeau d’équité.
En plus de permettre l’achat d’une maison sans apport, acheter auprès de proches exempte de payer la taxe de bienvenue. Il est essentiel de préciser que le cadeau d’équité fonctionne uniquement si les parents ont une valeur nette sur leur résidence. Plus les propriétaires ont effectué de paiements hypothécaires et donc moins il reste d’hypothèque sur l’immobilier par rapport à la valeur marchande, plus l’équité disponible est importante.
Au Canada, pour un don en équité, la banque exige généralement une lettre de don. Cette lettre confirme que l’argent est un cadeau sans obligation de remboursement, assurant ainsi la transparence et réduisant le risque pour le prêteur.
Exemple concret d’un cadeau d’équité lors d’une transaction immobilière
Lors d’une transaction de cadeau d’équité, le bien est transféré à un coût inférieur à sa valeur marchande alors qu’il se base sur cette valeur. La différence entre la valeur marchande et le prix de vente sera considérée comme la somme d’équité offerte par le vendeur à l’acheteur.
Exemple:
Madame Dupont souhaite vendre sa maison située à Montréal, évaluée à 400 000 $ CAD. Son fils, Jacques Dupont, souhaite l’acheter. Au lieu de lui vendre au prix du marché, Madame Dupont décide de lui vendre la maison à 350 000 $ CAD, soit 50 000 $ CAD de moins que sa valeur marchande.
Cette différence de 50 000 $ CAD est considérée comme un don d’équité. Jacques utilise ce don comme mise de fonds pour son prêt hypothécaire. La banque, pour sécuriser la transaction, demande une lettre de don confirmant que ces 50 000 $ CAD sont un cadeau et qu’il n’y a aucune obligation de remboursement de la part de Monsieur Dupont envers Madame Dupont.
Dans cet exemple, Jacques verse une mise de fonds de 14,29 %, ce qui est inférieur à 20 %. Par conséquent, il serait tenu de payer des frais d’assurance SCHL sur son prêt hypothécaire, à moins qu’il n’ait d’autres fonds pour augmenter sa mise de fonds à au moins 20 % du prix d’achat.
Pour quel type de propriétés ?
Le cadeau d’équité peut s’appliquer aussi bien pour les résidences principales que pour les résidences secondaires ou encore les biens locatifs et les terrains.
- Il peut être appliqué en même temps que d’autres programmes d’aide financière proposés aux acheteurs, tels que l’Incitatif à l’achat d’une première habitation ou le Régime d’accession à la propriété (RAP).
- La valeur marchande doit également refléter le juste prix du bien : elle ne peut pas être artificiellement augmentée pour majorer le montant du don.
- L’entente d’achat doit clairement mentionner la valeur marchande établie ainsi que le prix de vente choisi en fonction du montant d’équité offert.
Les avantages du cadeau d’équité pour les acheteurs et les parents vendeurs
Ce type de transaction représente une avance de 10% sur la valeur de la propriété, permettant aux acheteurs d’obtenir un prêt sans apport. Il présente plusieurs avantages :
- Pour les acheteurs : facilite l’accession à la propriété sans disposer d’un apport personnel conséquent ; possibilité de cumuler avec d’autres aides ; exemption de taxe de bienvenue.
- Pour les parents vendeurs : soutien financier pour leurs enfants ; transaction entre proches pour éviter les complications liées à la recherche d’acheteurs externes.
Les Considérations financières et fiscales pour un don d’équité :
- Exemption résidentielle : Au Canada, la résidence principale est généralement exemptée d’impôt sur les gains en capital lors de la vente.
- Documentation : Une lettre de don est essentielle pour confirmer que l’argent est un cadeau et non un prêt.
- Pas de taxe sur les dons : Ni le Québec ni le Canada n’imposent de taxe sur les dons entre individus.
- Gains en capital : Si le bien n’est pas la résidence principale, des impôts pourraient s’appliquer sur la différence entre le prix de vente et le coût d’acquisition.
- Droits de mutation : Au Québec, l’acheteur pourrait payer des droits basés sur la valeur marchande de la propriété, même si elle est vendue à un prix réduit.
- Avantages imposables : Si le don est vu comme un avantage pour l’acheteur, cela pourrait avoir des implications fiscales.
Conclusion : le cadeau d’équité, une solution adaptée au contexte immobilier actuel
Dans un marché où l’acquisition immobilière devient de plus en plus difficile pour les jeunes générations, le cadeau d’équité apparait comme une solution pertinente pour faciliter le rachat d’un bien familial. Bien encadré et respectant certaines conditions, il offre des avantages tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, renforçant par là-même les liens familiaux et le soutien intergénérationnel. Face au défi que représente le don d’équité, Il est primordial de se faire accompagner par un expert. Xperto vous oriente vers le courtier hypothécaire spécialisé idéal pour vous accompagner.