Louer ou acheter en 2023/2024 ?

Avec les changements postpandémiques tels qu’un mode de vie plus nomade et l’augmentation des taux d’intérêt, plusieurs personnes se demandent si l’achat d’une propriété est fait pour eux ou s’il n’est pas mieux d’attendre un peu. Voyons quels sont les questions que vous devez vous poser et les facteurs à considérer pour prendre cette décision. Xperto vous présente dans ce guide tout ce que vous devez savoir pour acheter ou louer une maison en 2023/2024 au Québec.

Les différences légales

Choisir de devenir propriétaire d’une maison ou de rester locataire est une décision qui peut comporter des avantages ou des inconvénients sur le court et le long terme. Il existe plusieurs différences entre l’achat et la location de maison au Québec du point de vue de la législation.

Les obligations pour les propriétaires

Lorsque vous êtes propriétaire d’une maison, vous devez veiller à ce que cette dernière soit en bon état lorsque les locataires arrivent et aussi à leur départ. Vous détenez tous les droits de propriété comme l’usus, le fructus et l’abusus sur votre logement. Vous avez donc la possibilité de faire tout ce que vous voulez comme les rénovations et les modifications de plans. Vous pouvez également décider d’habiter, de louer ou de vendre votre bien sans rendre compte à quelqu’un.

Les propriétaires peuvent librement profiter de leur résidence comme ils le désirent et seuls les règlements municipaux peuvent restreindre l’usage qu’ils veulent en faire. Pour acheter une propriété, vous devez cependant avoir le montant total du prix de cette dernière ou contracter une hypothèque auprès d’une institution financière pour financer votre projet. Lorsque vous contactez un prêt hypothécaire, vous devez payer un montant par mois pour rembourser le capital ainsi que l’intérêt financier de la banque.

Les obligations pour les locataires

Lorsque vous louez une résidence, vous devez payer un loyer chaque mois ou à une autre fréquence selon les dispositions du contrat de bail signé. La loi au Québec vous autorise à apporter des modifications mineures au logement comme la peinture et les décorations. Pour réaliser des travaux de rénovation plus importante ou complète, vous devez demander une autorisation à votre bailleur.

Vous n’avez pas de droit de propriété et vous ne pouvez pas prendre des décisions importantes concernant une maison que vous avez louée. Sauf en cas d’achat légalisé devant une autorité compétente, vous ne pouvez pas prétendre que le local occupé vous appartient.

Les facteurs sociaux

Votre décision d’effectuer l’achat ou la location d’une maison peut être aussi influencée par divers facteurs sociaux. C’est le cas de :

l’endroit où vous désirez vivre,
votre statut (avec ou sans enfants),
la stabilité recherchée.

Avant de faire votre choix entre les options achat et location, vous devez vous interroger sur ce que vous recherchez comme cadre de vie. Vous devez savoir si vous avez envie de résider plusieurs années dans une même ville et dans la même propriété ou non.

Les facteurs militants pour la location

Si vous n’aimez pas les obligations ou que vous n’êtes pas motivé par l’idée d’entreprendre et d’investir, vous pouvez préférer la location à l’achat. De même, si vous travaillez dans une multinationale et que vous devez changer de ville chaque année, vous serez plus susceptible de louer que d’acheter une propriété. Il vous suffit dans ce cas de ne pas renouveler votre bail à la fin de l’année, de rechercher un autre local et de signer un nouveau contrat.

En outre, si vous êtes propriétaire et que votre travail vous amène à changer souvent de villes, vous pouvez être contraint à vendre fréquemment vos biens immobiliers. Cela peut vous coûter beaucoup d’argent en termes de frais administratifs. Par ailleurs, certaines personnes ne souhaitent pas simplement devenir propriétaires en raison des obligations d’entretien que cela implique. Vous pouvez fuir la sédentarité et avoir plus d’économies en évitant les hypothèques.

Les facteurs militants pour l’acquisition d’une propriété

Si vous souhaitez constituer un patrimoine familial, le meilleur choix est de devenir propriétaire. Vous pouvez ainsi voir vos enfants s’amuser sur la cour et profiter de votre maison sur le long terme. Vous avez aussi la possibilité de modifier le plan de cette dernière à votre guise pour répondre à des besoins d’espaces ou de confort.

Au moment de votre retraite, lorsque vous avez les moyens, l’idéal est d’avoir un domicile en votre nom pour profiter plus convenablement. Si vous n’avez pas contracté un crédit pour cette acquisition, vous avez le cœur plus net et vous évitez toute contrainte.

Les facteurs économiques

Les facteurs économiques comme la mise de fonds et la cote de crédit peuvent également peser sur votre décision d’acheter ou de louer une propriété. Il en est de même pour la hausse des taux d’intérêt des hypothèques. Selon les prévisions de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL) (1), les taux hypothécaires augmenteront davantage dans les années à venir. Depuis plus de deux ans, le prix des propriétés a beaucoup évolué au Québec.

Il devient ainsi plus difficile aux personnes de prétendre à un prêt hypothécaire pour l’acquisition d’une maison. Cette opération exige également la disposition d’une mise de fonds suffisante pour obtenir le crédit. Il s’agit de la partie du coût d’acquisition du bien que vous payiez immédiatement. La mise de fonds est l’un des plus gros freins pour l’achat d’une maison et avec les prix du marché qui ont augmenté, la situation est encore plus difficile.

La nécessité d’avoir une assurance SCHL

Vous devez prévoir une assurance SCHL lorsque vous mettez moins de 20 % de mise de fonds. Toujours dans le cas de l’acquisition, les frais de notaire, le déménagement et la taxe de bienvenue sont des frais à prévoir. Vous avez par contre la possibilité d’éviter ces frais en louant votre bien. Le prix des loyers augmente cependant aussi rapidement comme l’indiquent les données de la (SCHL) publiées sur noovo.info (2).

Le prix moyen d’un appartement avec deux chambres est de 1779 dollars à Toronto, 1463 dollars à Calgary et 1022 dollars à Montréal. De son côté, l’Association canadienne de l’immeuble (ACI) indique dans son marché Perspectives du marché immobilier (2023) que le prix moyen de 391 000 dollars pour acheter un condo de deux chambres à Montréal.

Le calcul du prêt hypothécaire et les différents frais

En considérant un taux fixe de 5,74 % et une mise de fonds de 20 %, vous payerez 1954 dollars par mois sur 5 ans. Si l’hypothèque coûte 42 000 dollars de plus sur 5 ans, vous pouvez compter près de 40 000 dollars d’équité sur votre condo. Pour l’acquisition d’une maison, vous devez également considérer les frais de condo et d’entretien. Une comparaison pertinente ne peut se faire que si les biens ont le même standing et se situent dans la même zone géographique.

D’un point de vue économique, vous devez utiliser des outils pour procéder à des calculs afin d’apprécier ce que vous gagnez ou perdez dans chaque cas. Choisir entre acquérir ou louer une propriété n’est pas une décision aussi simple à prendre. Votre situation personnelle et vos besoins peuvent néanmoins guider votre choix. Pour connaître tous ces montants, il peut être intéressant d’utiliser un calculateur de paiement hypothécaire comme celui proposé par Xperto.

Les facteurs économiques

La nécessité d’avoir une assurance SCHL

Le calcul du prêt hypothécaire et les différents frais

Les avantages : la location vs l’achat

La location et l’achat d’une propriété présentent tous deux des avantages importants. Vous devez définir vos ambitions et vos capacités pour arriver à déterminer ce qui vous convient le mieux. Votre situation financière est l’un des principaux éléments qui pèsent dans la balance.

Même si vous avez les moyens à disposition, l’acquisition peut ne pas être le meilleur choix. Vous devez prendre le temps pour bien peser les avantages et les inconvénients des deux options en fonction du marché et de votre situation personnelle avant tout choix.

Les avantages de la location

Malgré leurs prix de plus en plus élevés, les loyers restent plus bas que les paiements hypothécaires, ce qui vous permet de faire plus d’économies. Vous avez un engagement à court terme en tant que locataire et vous n’avez pas d’exigences d’entretien de la résidence. Vous n’avez pas non plus à craindre des frais inattendus concernant l’habitation et vous dépensez très peu d’argent pour les petits travaux d’aménagement. Votre esprit est libre et vous aide à ne pas penser aux implications de la détention de ce bien.

L’augmentation du loyer est régulée par le tribunal administratif du logement (TAL). Cela signifie que les frais ne peuvent pas être augmentés à tout moment. De plus, vous n’encourez pas de risques si le marché immobilier baisse. Vous profiterez plutôt d’une réduction des frais de loyers. Vous évitez de vous endetter au-dessus de vos moyens et d’appauvrir votre situation budgétaire uniquement pour être propriétaire.

La location vous offre une grande flexibilité financière. Elle vous évite également de payer les nombreux frais liés à l’achat d’une maison tels que le dossier de crédit et les droits de mutation. Vous avez la possibilité dans certains endroits de louer une propriété meublée, ce qui vous évite d’acquérir de nouveaux meubles. En plus d’avoir moins d’argent à dépenser, la location de votre maison vous aide à profiter d’une grande souplesse résidentielle. Vous pouvez déménager plus souvent, plus facilement et plus rapidement.

Si votre situation familiale ou professionnelle n’est pas stable ou vous demande de changer fréquemment d’adresse, louer est certainement l’option la plus avantageuse pour vous. Vous n’aurez pas à attendre de vendre votre propriété avant de déménager vers un nouvel endroit. Vous n’avez qu’à résilier votre contrat de bail et à trouver une nouvelle demeure adaptée à vos besoins.

Les avantages : la location vs l’achat

Les avantages de la location

Les avantages de l’achat

L’achat d’une propriété vous garantit plus de stabilité et de liberté, car vous ne dépendez plus d’un bailleur. En effet, bien que les dispositions protègent les locataires, les propriétaires peuvent toujours reprendre leurs biens immobiliers. Vous avez également la possibilité, en tant que propriétaire, d’aménager votre maison selon vos goûts sans demander d’autorisation à quelqu’un. L’argent déboursé pour les travaux de rénovation et l’acquisition du bien peut être récupéré en le vendant.

Vous êtes libre de réaliser toutes les modifications souhaitées, d’installer une piscine, de refaire votre cuisine ou de transformer la salle de bain en fonction de vos goûts. Vous avez toutes les libertés d’occuper votre propriété comme bon vous semble. Vous pouvez également louer une partie ou toute la résidence pour vous assurer un revenu supplémentaire et régulier. En achetant un bien de ce type, vous constituez un patrimoine à long terme qui peut vous servir de plusieurs manières.

En cas de prêt, chacun de vos paiements hypothécaires vous rapproche un peu plus de l’entière possession du bien. L’achat de votre maison est un investissement dont la valeur augmente habituellement avec les années. Les profits et le patrimoine accumulé peuvent bénéficier à votre famille ou lors de votre retraite. Cela procure un véritable sentiment de sécurité pour l’avenir. De plus, vous pouvez avoir droit à des allègements fiscaux comme les crédits d’impôt.

Les dépenses associées à la location du bien dont vous êtes détenteur (frais d’entretien, rénovation) peuvent être déductibles d’impôts. Une propriété agit comme un tremplin de crédit pour d’autres projets et constitue un atout pour des dossiers de prêts. La détention de ce bien est une forme de placement rentable à condition qu’il soit bien entretenu. Que cela soit sur fonds propres ou par hypothèque, l’acquisition d’une habitation présente plusieurs avantages très intéressants.

Une crise du logement

Pour faire un choix judicieux entre acheter ou louer une propriété, vous devez également analyser la situation actuelle du marché. Comme dans les années précédentes, il existe en 2023 une crise du logement dans plusieurs endroits du Québec. Vous pouvez être confronté au manque de biens immobiliers disponibles à la location dans certaines villes, dont Montréal.

De plus, plusieurs acteurs évoquent la fin du bon temps pour les locataires à cause des prix des loyers qui augmentent rapidement depuis des années. Ce phénomène de bulle spéculative affecte énormément le marché immobilier au Québec et au Canada. Le coût moyen d’une maison est passé de 48 715 dollars en 1980 à 424 844 dollars en 2021. Cette bulle a plusieurs causes et des conséquences négatives sur la qualité de vie des populations.

L’une des villes les plus affectées est celle de Granby qui possède un taux d’inoccupation de 0,1 % en 2022 suivie de Marieville. Le phénomène est aussi développé à Rimouski, à Drummondville et à Saint-Georges. De nombreuses causes combinées sont à la base de cette pénurie de résidences au Québec. Les facteurs incluent le grand nombre de règles pour les nouvelles constructions, les faibles taxes sur les propriétés et les prêts ainsi que les hauts flux d’immigration.

Il en est de même pour l’achat d’un grand nombre de logements par les compagnies, les guerres de surenchère, le manque d’intervention et d’initiative du gouvernement. Les conséquences de ce phénomène sont la contrainte des habitants à vivre dans des appartements de moindre qualité, ceux de meilleure qualité étant plus chers. Les familles ont de moins en moins de revenus discrétionnaires et les commerces reçoivent moins d’investissements d’où ils sont moins innovateurs et productifs.

La crise rend également difficile la décision de changer de villes et de poursuivre des opportunités d’emplois pour les jeunes. Elle augmente la disparité entre les riches et les pauvres et diminue le taux de naissance dans le pays.

Les frais à prévoir pour acheter une propriété

Il existe plusieurs frais supplémentaires associés à l’acquisition d’une propriété au Québec. Il ne suffit pas de trouver la bonne adresse, de passer à la banque et de prendre possession de votre maison. Ceux qui préfèrent louer une résidence se justifient par le fait que les coûts réels à prévoir dans le cas de l’acquisition d’un bien sont très élevés.

En effet, pour être détenteur de ce type de bien, vous devez avoir un bon crédit, une situation professionnelle stable et une bonne situation financière. Voici une liste de frais à payer lorsque vous songez à devenir propriétaire au Québec :

la mise de fonds,
l’assurance hypothécaire,
les frais d’inspection,
les frais d’évaluation,
les frais de notaire,
les frais d’inscription au registre foncier,
les frais de déménagement,
les frais de rénovation, etc.

La mise de fonds est un montant d’argent liquide qui correspond à une proportion du prix d’acquisition de la résidence. Si elle est inférieure à 20 %, vous devez contracter une assurance prêt hypothécaire. La prime de cette dernière dépend du montant payé et de la valeur de l’actif. Le montant de la mise de fonds est déduit du prix de vente du bien et l’hypothèque devient la différence entre le coût de cession et la mise.

Les frais d’inspection pour un achat immobilier sont d’environ 500 dollars. L’inspection préachat est fortement recommandée et doit toujours être mentionnée dans l’offre. Les frais d’évaluation sont exigés par l’institution financière pour évaluer le bien à financer. Leur coût est aussi d’environ 500 dollars. Les frais de notaire sont quant à eux partagés entre l’acheteur et le vendeur. Ils correspondent en général entre 1,5 et 4 % du prix de vente et sont payés lors du transfert de l’habitation.

Les frais d’inscription au registre foncier correspondent également à un pourcentage du prix de cession du bien. Leur coût varie entre 2000 et 6000 dollars en moyenne. Les frais de déménagement comprennent enfin les coûts du transport, des camions, des déménageurs et le matériel d’emballage.

La location est-elle moins chère que l’hypothèque en 2023 ?

Pour décider entre acheter ou louer une maison au Québec, vous devez faire des calculs et identifier l’option la plus économique pour vous. Selon Centris, le prix médian d’une maison unifamiliale à Montréal est de 688 750 dollars au premier trimestre 2023. Le coût de la même propriété avec un condominium est de 430 000 dollars. Le coût moyen d’une maison unifamiliale dans l’arrondissement Saint-Michel est de 600 000 dollars environ.

En considérant une mise de fonds de 5 %, soit 31 000 dollars, un taux d’intérêt de 5 % et un amortissement de 25 ans, le versement mensuel à prévoir est de 3330 dollars. En ajoutant les frais de déménagement de 5000 à 10 000 dollars, vous n’aurez probablement plus de liquidités pour faire des rénovations. En comptabilisant l’augmentation annuelle de la valeur du bien de 3 %, le coût des assurances et d’autres frais mensuels, le coût total par mois peut monter à 3800 dollars.

Après 25 ans, l’actif total obtenu est d’environ un million de dollars. Avec un calculateur de paiement hypothécaire, vous pouvez simuler le revenu brut à avoir pour obtenir votre prêt hypothécaire. Vous pouvez aussi faire le test de l’Autorité des marchés financiers (AMF) pour comparer la location et l’achat d’une propriété. Le test a été réalisé par le groupe LA PRESSE pour une maison de 1500 pieds carrés située dans le Vieux-Longueuil et un appartement de 1500 pieds carrés situé dans le même lieu.

Le prix de la maison est fixé à 350 000 dollars et celui du loyer de l’appartement à 1600 dollars par mois. En considérant une mise de fonds de 5 %, une hypothèque à 3 % sur 25 ans et une augmentation de loyer de 3 %, il est rentable d’acheter la demeure après 12 ans. Si l’hypothèque passe à 5 %, l’achat devient plus rentable après 20 ans. Par contre, si la différence épargnée en louant est investie dans un placement à 3 % d’intérêt, la rentabilité en achetant intervient après 23 ans.

L’importance de la zone d’habitation

Pour choisir d’acheter ou de louer une propriété, l’un des éléments que vous ne devez pas oublier est la zone d’habitation. Vous devez bien choisir cette caractéristique de votre maison en considérant la croissance immobilière des propriétés qui ne cessent d’augmenter de prix. Cela vous permet également de connaître les quartiers où les prix sont déjà plus à maturité.

Bien choisir la zone d’habitation de votre résidence vous aide aussi à profiter d’une localisation privilégiée. C’est le meilleur moyen d’avoir une habitation qui répond à vos besoins et envies. Selon la rareté de l’emplacement choisi et sa popularité dans le domaine de l’immobilier, vous pouvez augmenter significativement la plus-value de votre propriété. Dans certaines villes où les prix augmentent, réservez ainsi une part de budget plus importante pour l’acquisition de votre bien.

Si vous choisissez de louer votre maison pour déménager dans une nouvelle ville et un nouveau quartier, vous devez considérer certains détails nécessaires. Il est par exemple important que vous vous sentiez bien dans votre nouvel environnement afin de maximiser votre succès d’intégration. Une zone d’habitation stable, prospère et sécuritaire est à privilégier pour votre bien-être.

Vous devez vous assurer également que cet espace répond à vos objectifs et offre des services qui correspondent à vos désirs. Votre budget est aussi important dans le choix de votre zone d’habitation. Prenez le temps de bien réfléchir pour choisir la combinaison gagnante en gardant à l’œil les critères suivants :

la distance à parcourir entre l’habitation et le travail,
la proximité des centres hospitaliers, des commerces et des écoles,
la stabilité de la ville sur le plan financier,
les opportunités de carrière disponibles,
les centres de loisirs et airs de sports disponibles, etc.

Pour faire un choix judicieux, vous pouvez aussi visiter différents quartiers et vous informer sur les services offerts. Rassemblez toutes les informations pour peser les atouts et les insuffisances de chaque milieu.

Comment gagne-t-on de l’argent avec une propriété ?

Il existe plusieurs manières d’accroître votre rentabilité en tant que détenteur d’une maison. L’investissement dans le domaine de l’immobilier est une méthode éprouvée pour gagner de l’argent. Comme toute autre activité, il comporte cependant des risques. La rentabilité dans ce secteur s’obtient sur la durée en adoptant de bons conseils et en exploitant de bons systèmes.

S’il est fait de la bonne manière, l’achat d’un condominium peut constituer une excellente source de richesse. Pour y arriver, vous devez vous informer sur les processus et les meilleurs moyens d’obtenir des rendements élevés. Cherchez à comprendre avant toute chose comment se passent les transactions en vous référant aux professionnels.

Louez votre propriété

Il s’agit de la méthode classique pour gagner de l’argent dans le domaine de l’immobilier. Dans ce cas, vous gagnez de l’argent en tirant parti de la location de votre maison sur une longue durée. Vous pouvez acquérir une vieille propriété, la remettre au goût du jour et la louer au prix du marché qui ne cesse de s’accroître. L’achat et la réhabilitation des propriétés en difficulté à des fins de location constituent souvent une meilleure opération que l’acquisition d’un terrain pour construire une résidence.

Quel que soit le mode d’acquisition du bien choisi, la stratégie d’achat-détention est cependant bénéfique à long terme lorsque vous trouvez de bons locataires. En dehors des biens immobiliers résidentiels, vous pouvez transformer votre immeuble en bien commercial ou industriel pour le louer. L’un des principaux avantages de la résidence immobilière locative est le flux de trésorerie régulier qu’elle génère.

Ce choix d’investissement est plus intéressant lorsque le bien se trouve dans une zone d’habitation prisée par les locataires. Vous devez toutefois veiller à bien gérer vos dépenses et à assurer un bon entretien des locaux eux-mêmes. Vous devez aussi connaître les règles d’expulsion des locataires et d’augmentation des loyers si vous gérez un immeuble d’habitation. Il en est de même pour le code du bâtiment, les normes de règlement sanitaire et les moyens pour augmenter la valeur de votre bien.

Réalisez de l’achat-revente

Ce moyen est l’un des plus rapides et des plus faciles pour gagner de l’argent dans le secteur de l’immobilier. Encore appelé « Fix and flip », l’investissement en achat-revente consiste à acquérir une propriété, à faire les réparations et rénovations puis à revendre la maison avec une plus-value. Vous pouvez cependant perdre de l’argent lorsque vous sous-estimez les coûts de réhabilitation de l’habitation.

De même, si vous investissez assez d’argent dans le condominium parce que vous ne maitrisez pas votre marché cible, vous ne ferez pas une grande marge de bénéfices. Chaque mois au cours duquel l’immeuble reste sur le marché soustrait ses coûts de possession de votre marge bénéficiaire. Si vous essayez de faire les réparations vous-même, vous pouvez toutefois économiser de l’argent pour compenser les délais de mise sur le marché.

Malheureusement, si vous n’êtes pas un entrepreneur en bâtiment qualifié, vous encourez le risque de faire des réparations bricolées. La propriété peut ne pas être conforme au code ou aux attentes des potentiels acheteurs. L’idéal est d’acquérir une maison qui n’a besoin que de réparations mineures et de faire confiance à un professionnel qualifié pour éviter d’avoir à refaire les travaux.

Vous avez également la possibilité de gagner de l’argent grâce aux sociétés d’investissement et aux intérêts sur prêts octroyés aux particuliers. Les sociétés d’investissement dans le secteur de l’immobilier vous offrent la possibilité d’investir dans l’acquisition d’un logement (que vous ne générez pas) pour obtenir des dividendes. Les crédits aux particuliers permettent quant à eux de recevoir des paiements mensuels qui comprennent le capital et les intérêts.

Conclusion

Si vous ne parvenez pas à choisir l’option qui vous convient le mieux entre acheter ou louer une maison en 2023, vous pouvez utiliser le simulateur de l’AMF. Cet outil en ligne et notre calculateur de paiement hypothécaire sont pratiques pour déterminer la rentabilité des deux options. Vous aurez ainsi une idée claire sur le prix de la propriété, le montant de la mise de fonds, la durée de l’amortissement de l’hypothèque et le taux d’intérêt.

Ces données sont comparées au coût mensuel (loyer, assurance, etc.) que vous payez en louant l’habitation afin d’évaluer le choix le plus rentable. Vous pouvez aussi vous faire aider par un courtier dans les analyses financières et les démarches pour le dépôt de dossier d’hypothèque.

En général, louer une maison revient moins cher qu’acheter parce que les propriétaires assument plusieurs frais comme l’entretien et les taxes. De plus, même si vous pouvez plus facilement louer qu’acheter une propriété au Québec, vous pouvez rencontrer beaucoup de difficultés à contracter une hypothèque. L’achat est cependant un bon moyen pour obtenir des revenus réguliers ou gagner une plus-value. Vous détenez votre bien comme un patrimoine et vous pouvez en faire tout ce que vous désirez.

Sources :

(1) https://lactualite.com/actualites/les-donnees-de-la-schl-confirment-que-la-crise-du-logement-saggrave-au-quebec/

(2) https://www.noovo.info/nouvelle/les-loyers-coutent-20-de-plus-aux-canadiens-par-rapport-aux-prix-pendant-la-pandemie.html#:~:text=Les données les plus récentes, de 1 022 $ à Montréal.

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