La méthode pour acheter une maison saisie

Acheter une maison en dessous des prix du marché est possible dans certaines circonstances. Il est souvent judicieux de rechercher parmi les habitations situées loin des zones urbaines par exemple ou de traiter directement avec un propriétaire qui vend sa maison à un tarif intéressant, car sans frais de commission d’agence immobilière. Dans le même esprit, les maisons saisies représentent également une opportunité parfois intéressante, car elles peuvent être mises en vente à un prix moins cher par rapport à des propriétés équivalentes, mais non concernées par une procédure bancaire. Comment acheter une maison saisie ? Découvrez les informations sur le sujet avec votre courtier hypothécaire.

Qu’est-ce qu’une maison saisie ?

Cette expression désigne une maison faisant l’objet d’une saisie au Canada. Au-delà de cette formule conventionnelle, il est également d’usage d’utiliser des locutions comme reprise de finance et pour des cas plus rares, reprise de possession, pour ce type de bien immobilier.

Une reprise de finance désigne une propriété immobilière dont le propriétaire fait preuve d’une défaillance dans le remboursement de l’hypothèque souscrite. L’objectif du préteur est dans ce cas de recouvrir le montant dû sur l’hypothèque. Le créancier exerce alors un recours hypothécaire vis-à-vis du débiteur. La finalité de cette procédure est que le prêteur exerce son droit sur la propriété afin de la vendre et de récupérer les fonds accordés dans le cadre de l’hypothèque.

Une démarche longue et des réglementations provinciales distinctes

Cette procédure peut prendre beaucoup de temps, car des étapes officielles assorties de délais légaux sont à respecter avant que le recours n’aboutisse finalement à une décision du tribunal. Le processus inclut par exemple officiellement un affichage public d’avis mandaté par le prêteur et de manière officieuse la proposition de diverses options au propriétaire afin qu’il puisse régler de manière amiable son défaut de paiement.

De manière générale, il peut arriver que l’ensemble de la démarche nécessite environ 12 mois ou plus pour aboutir à une issue. Les réglementations étant néanmoins différentes selon la Province où se trouve la propriété, la reprise de finance peut parfois requérir une période plus courte ou au contraire dépassant une année. Quoi qu’il en soit, cette démarche aboutit généralement à une même finalité : le créancier prend possession officiellement de la propriété pour la mettre en vente sur le marché et être remboursé.

Les causes possibles d’une reprise de finance

La saisie d’une maison par le créancier est possible quand un retard de paiement des versements hypothécaires est constaté, mais pas seulement. D’autres événements peuvent aussi entraîner l’ouverture de cette procédure. Ces cas sont parfois précisés dans les modalités du contrat d’hypothèque signé entre le prêteur et l’emprunteur. Lorsque le propriétaire de la maison manque à ses obligations d’entretien de la propriété hypothéquée, la valeur globale de sa maison peut vite en être impactée. Utilisée comme principale garantie de l’hypothèque, une propriété dont la valeur se déprécie ne présente aucun intérêt que ce soit pour le créancier ou pour le propriétaire. Dans ce cas, une procédure de reprise de finance peut alors être déclenchée afin que le prêteur puisse avoir la garantie d’être remboursé. La saisie d’une propriété peut également se produire si l’emprunteur manque à ses obligations fiscales, notamment quand il ne règle pas ses impôts fonciers.

Les nombreuses étapes de la saisie d’une propriété

Dans l’optique de trouver des reprises de finance intéressantes, il est toujours judicieux d’avoir une idée globale du fonctionnement de cette procédure, notamment concernant les principales étapes de ce processus complexe. Environ 30 jours après le défaut de paiement, le propriétaire est notifié d’une mise en demeure. Cet avis signé d’un huissier est un avertissement formel indiquant au propriétaire qu’il est en défaut de paiement. Après les 30 jours suivants, le préteur lance généralement un préavis d’exercice, informant le propriétaire qu’un recours est en préparation si aucun remboursement n’est effectué.

Une requête en instance peut alors être effectuée 60 jours après le préavis, soit environ 120 jours après le constat de défaut de paiement des versements hypothécaires. Jusqu’à l’introduction de la procédure en justice, il est théoriquement toujours possible de négocier l’achat de la propriété directement avec le propriétaire. Le cas échéant, une fois que le jugement de la cour est prononcé, le prêteur reste l’unique interlocuteur pour la vente d’une maison saisie. Dans la plupart des cas, la propriété est alors vendue sous contrôle de justice, donc de gré à gré entre le prêteur et le nouvel acheteur ou par l’intermédiaire d’un appel d’offres ou d’une vente aux enchères.

Pourquoi une maison saisie est moins chère?

L’intérêt des reprises de finance est que ces maisons saisies sont très souvent vendues à des prix inférieurs soit par rapport à leur valeur marchande, soit par rapport à des biens équivalents. Une propriété avec des caractéristiques comparables à celles d’une maison saisie est en effet assurée d’être mise en vente à un prix plus élevé. La différence de prix remarquée peut être non négligeable, même si cet écart des valeurs à la vente entre les maisons saisies et les autres biens dépend généralement de la région ou de la Province dans laquelle la propriété est localisée.

De nombreuses raisons peuvent expliquer que les reprises de finance soient parfois de bonnes affaires. Comme leur propriétaire ou les établissements prêteurs ont un besoin pressant d’argent pour faire face au défaut de paiement, les prix de vente défient généralement toute concurrence afin que ces biens en souffrance trouvent rapidement des acheteurs. Dans une telle situation, les vendeurs sont d’ailleurs plus enclins à négocier, donnant ainsi un certain avantage aux potentiels acheteurs. Les parties intéressées par ce type de bien ont en effet une large marge de manœuvre pour discuter des prix avec les vendeurs.

Acheter une reprise de finance peut également être une bonne opération pour l’acheteur, lorsqu’il cumule le prix réduit du bien avec d’autres avantages financiers en lien avec son prêt hypothécaire. Selon les périodes, les régions ou provinces, mais surtout en fonction de son prêteur, il peut arriver que son hypothèque soit assortie d’un taux d’intérêt bas ou de la production d’un acompte réduit. Le paiement de certains frais, comme les frais d’évaluation ou certains frais de clôture, peut également être facultatif pour certaines transactions sur une reprise de finance, ce qui réduit davantage le coût pour l’acquéreur.   

Où trouver des maisons saisies et reprises de finance ?

Les reprises de finance et les maisons saisies présentant un intérêt financier non négligeable, beaucoup d’acheteurs sont à la recherche de ces opportunités. Les registres fonciers consignent ce type de biens. De plus en plus d’investisseurs et de professionnels prennent généralement des informations auprès des instances ayant en charge la tenue et la publication des registres fonciers. Au-delà de cette publication officielle, les particuliers peuvent également avoir une idée des reprises de finance grâce à diverses options.   

Sur Centris

Centris est l’une des références les plus performantes en matière de recherche de biens immobiliers au Canada. L’établissement dispose d’un portail internet à travers lequel plusieurs milliers de propriétés mises en vente sont présentées. Les utilisateurs de cette solution peuvent faire une recherche en s’aidant de plusieurs filtres, notamment en précisant biens en reprise de finance pour trouver les maisons saisies à la recherche d’acheteurs.

Sur les sites des agences immobilières

Les agences immobilières sont également des professionnels en capacité d’accompagner un acheteur à trouver une propriété en reprise de finance. Certaines d’entre elles, comme Proprio Direct, RE/MAX Québec ou Kijiji présentent directement une liste des maisons saisies sur leur portail internet.   

Sur des sites institutionnels

Les avis de vente de maisons saisies peuvent également être visibles dans un registre de vente tenu par le ministère de la Justice, notamment au Québec. Accessible en ligne, ce livre public peut être consulté par les particuliers intéressés par un bien en reprise de finance.   

Les problèmes rencontrés avec l’achat d’une maison saisie

Même si l’aspect financier est le principal avantage d’une reprise de finance, plusieurs risques sont à considérer avant de prendre la décision d’acheter ce type de bien.

L’État de la maison (vente sous garantie, etc.)

Acheter un bien en reprise de finance signifie acquérir une maison sans garantie légale. La propriété est en effet achetée « tel quel » et donc sans la possibilité pour l’acheteur d’être indemnisé par la suite si des vices cachés sont repérés après son acquisition. Cet aspect explique également le coût réduit des reprises de finance.  

Frais additionnels

Comme les maisons saisies sont sans garantie, ce contexte occasionne généralement plusieurs frais supplémentaires avant l’acquisition. Pour connaître l’état de la maison avant l’acquisition, il est par exemple indiqué de recourir à l’intervention d’un professionnel pour une inspection par exemple. Outre cette vérification dans les règles de l’art, des documents officiels comme le certificat de localisation ou le test de conformité d’eau par exemple peuvent également être des dépenses additionnelles à prévoir.  

Forte Concurrence

La loi de l’offre et de la demande peut vite influencer les prix affichés pour un bien en reprise de finance. Comme les maisons saisies sont proposées à des prix réduits, les acheteurs peuvent vite se bousculer et entraîner mécaniquement une augmentation de la valeur du bien. Le meilleur conseil donné à un acheteur à la recherche de ce type de bien est donc de proposer simultanément des offres pour plusieurs biens saisis afin de trouver le meilleur prix.  

Les étapes pour acheter une maison saisie

Acheter une maison saisie requiert plusieurs étapes. Les phases de l’inspection et de la vérification de l’état de la maison sont primordiales. En ce qui concerne le financement,les  démarches peuvent également être plus ou moins longues selon la situation financière de l’acheteur. Comme avant toute demande d’hypothèque, il est par exemple recommandé d’obtenir une préapprobation pour mieux connaître le montant des fonds que l’acheteur peut investir dans l’achat d’un bien en reprise de finance.

Conclusion

Acheter une maison saisie est une démarche qui offre des avantages et des inconvénients. Tout dépend de l’état du bien, car il est possible de tomber sur des propriétés détériorées ou en état de délabrement. Lorsque l’acheteur trouve la propriété qui lui convient, plusieurs étapes sont à planifier avant de concrétiser son achat. Inspecter l’état de la maison saisie est ainsi recommandé. L’achat peut être réalisé avec un financement hypothécaire, en suivant toutes les étapes requises, plus ou moins similaires à celles nécessaires à l’acquisition d’un bien immobilier classique.