Le prêt hypothécaire est l’une des solutions à votre portée pour financer l’achat d’un bien immobilier. On parle d’hypothèque commerciale lorsqu’il s’agit d’un projet d’entreprise. XPERTO vous propose plus d’explications sur le fonctionnement de ce type de crédit. Découvrez les caractéristiques principales du prêt hypothécaire commercial et les éléments à prendre en compte pour bien monter votre dossier de financement.
Qu’est-ce qu’une hypothèque commerciale ?
L’hypothèque commerciale est un prêt accordé en général à une entreprise ou un investisseur qui souhaite acquérir un bâtiment commercial. Elle peut être également octroyée à un individu pour le financement d’un bien immobilier résidentiel locatif. Vous pourrez ainsi envisager de faire la demande d’un prêt hypothécaire commercial pour l’achat de différents types d’immeuble : multilogements (souvent plus de 5 logements), de bureaux, d’espaces de vente au détail, industriel, etc.
La différence avec une hypothèque résidentielle
Le prêt hypothécaire résidentiel permet de financer un bien immobilier destiné à l’habitation comme une maison ou un appartement. En tant qu’acheteur, vous devrez vous tourner vers ce type de crédit lorsque vous souhaitez acquérir un immeuble locatif résidentiel incluant jusqu’à 4 logements. À partir de 5 logements, la règle générale veut que vous optiez pour une hypothèque commerciale. Des organismes de prêt hypothécaire vous donnent cependant la possibilité d’obtenir le financement de propriétés ayant jusqu’à 8 unités en faisant la demande d’une hypothèque résidentielle.
Les exigences varient donc d’un prêteur hypothécaire à un autre. Dans le cadre du financement d’un immeuble résidentiel, la banque se focalise sur la situation financière personnelle de l’emprunteur. Pour l’hypothèque immobilière commerciale, elle évalue également la rentabilité de l’immeuble, son état, la cote de crédit, la valeur nette des emprunteurs, la vigueur financière de l’entreprise, etc. Les taux d’intérêt pour les hypothèques commerciales varient aussi selon le contexte économique.
Prêt hypothécaire commercial : pour qui ?
L’hypothèque commerciale est accessible à toutes les personnes qui recherchent des fonds pour les utiliser dans leurs entreprises. Elle s’adresse ainsi à l’ensemble des professionnels tels que les :
- commerçants,
- professions libérales,
- artisans,
- dirigeants de PME, TPE, etc.
Les particuliers sont donc exclus de ce type de financement. Les hypothèques commerciales sont particulièrement adaptées aux professionnels qui ont un grand besoin d’argent pour se développer rapidement. Vous pourrez faire la demande d’un prêt hypothécaire commercial pour financer un nouveau bureau ou un nouvel emplacement d’entreprise, des rénovations dans une propriété commerciale existante, etc. Dans le cas où les paiements mensuels ne sont plus honorés, le bien immobilier sur lequel repose l’hypothèque devient à risque.
Quelle est la mise de fonds minimum ?
La mise de fonds minimum pour une hypothèque commerciale est évaluée à partir du ratio prêt-valeur (RPV). Ce terme désigne le pourcentage du montant de l’hypothèque commerciale dont bénéficiera l’emprunteur par rapport au prix de la propriété. C’est un ratio variable selon le type d’immeuble concerné par l’investissement. Le RVP est d’environ :
- 80 % pour les immeubles mixtes (commerciaux et résidentiels),
- 85 % pour les propriétés de types multilogements (5 logements ou plus),
- 75 % pour un immeuble de bureau ou un immeuble industriel,
- 55 % pour une terre agricole.
Votre mise de fonds correspond au pourcentage restant, non couvert par le ratio prêt-valeur. Pour le financement d’un immeuble multilogement avec un prêt hypothécaire commercial, vous devrez avoir un montant équivalent à 15 % environ du prix de la propriété. La mise de fonds pour financer un bien immobilier industriel ou de bureau via une hypothèque commerciale représente 25 % environ du montant total.
Quand l’assurance hypothécaire SCHL est-elle requise ?
Obtenir la mise de fonds demandée par la banque peut être un grand défi pour le futur propriétaire et son entreprise. Lorsque cet argent est inférieur à 20 %, vous devrez souscrire une assurance prêt hypothécaire comme celle de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL).
Grâce à la SCHL, les emprunteurs peuvent obtenir un prêt hypothécaire pour financer au-delà de 80 % (jusqu’à 95 %) du prix total de l’investissement. L’assurance permet de limiter les risques afin d’obtenir votre crédit tout en profitant d’un taux d’intérêt bas. Elle protège aussi les prêteurs hypothécaires qui ont une garantie supplémentaire au cas où les bénéficiaires ne procèdent plus aux paiements mensuels pour rembourser le prêt.
La prime de l’assurance hypothèque de la SCHL est variable. Elle se situe entre 2,80 et 4 % du montant du prêt et est déterminée en tenant compte de la mise de fonds versé. Plus votre apport est élevé, plus le pourcentage de la prime est réduit.
Les emprunteurs canadiens admissibles à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL doivent répondre à certains critères. Durant la période de la demande, une cote de crédit d’au moins 600 est requise. Le rapport d’amortissement brut de la dette (ABD) ne doit pas dépasser 39 %. La limite est de 44 % pour celui de l’amortissement total de la dette (ATD).
La mise de fonds pour une hypothèque commerciale doit par ailleurs être obtenue à partir des propres ressources (revenus, patrimoine, etc.) de l’emprunteur et non d’un autre crédit. Un plafond de 1 000 000 $ est également fixé pour le prix d’achat de la propriété.
Les autres facteurs qui vont influencer l’obtention de l’hypothèque commerciale
Le processus pour bénéficier d’un prêt hypothécaire commercial peut être assez complexe. Le prêteur va d’abord vérifier la solvabilité de l’entreprise, la rentabilité du projet d’investissement à court et à long terme ainsi que ses risques. Les éléments pris en compte dans l’étude de votre demande varient selon le type d’hypothèque commerciale.
Pour l’acquisition d’un immeuble résidentiel locatif, vous devrez présenter des documents renseignant diverses informations. Il s’agit du nombre d’unités dans la propriété, de leur superficie respective, du prix des loyers ou encore de la liste des locataires actuels. Le prêteur étudiera aussi l’état financier de l’immeuble, les revenus qu’il génère, l’état financier des emprunteurs, etc.
Pour obtenir le financement d’un immeuble commercial pour votre entreprise, le dossier fourni au prêteur hypothécaire doit inclure des documents tels que :
- le sommaire et l’historique d’entreprise,
- le rapport environnemental,
- le rapport d’état financier,
- la description des expériences des dirigeants,
- le plan de production,
- la stratégie marketing…
Quel que soit votre projet, il s’agira de présenter votre profil en tant qu’investisseur et celui de votre entreprise pour convaincre les prêteurs hypothécaires. Recourir aux services d’un courtier spécialisé dans les hypothèques commerciales permet d’avoir un accompagnement personnalisé. Vous êtes suivi à chaque étape du processus par un expert qui vous donne les meilleurs conseils pour obtenir votre prêt hypothécaire.