L’hypothèque subsidiaire est l’une des garanties les plus utilisées au Québec dans le cadre d’un prêt immobilier. Elle partage de nombreuses similarités avec la sûreté conventionnelle ou régulière, mais présente également des caractéristiques particulières. Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Par quels moyens peut-on déterminer sa valeur ? Xperto vous présente en détail l’hypothèque subsidiaire. Nous vous proposons aussi notre expertise pour trouver un prêt hypothécaire collatéral au Québec.
Qu’est-ce que l’hypothèque subsidiaire ?
L’hypothèque subsidiaire rencontre un succès particulier en raison de ses nombreux avantages. Au Québec, elle est connue sous plusieurs appellations : garantie accessoire, parapluie ou collatérale.
Définition et fonctionnement
L’hypothèque subsidiaire ou collatérale vous permet de placer votre propriété en garantie pour avoir un financement supplémentaire à un taux attractif. Contrairement aux autres types de sûretés, elle couvre le montant principal que vous devez à l’organisme prêteur, mais aussi d’autres dettes actuelles ou futures que vous pourriez éventuellement contracter.
Pour bénéficier de la garantie accessoire, vous devez évidemment réunir quelques conditions primordiales. Celles-ci sont susceptibles de varier d’une institution financière à une autre. Mais, dans tous les cas, il faudra apporter à votre banque la preuve que vous avez une bonne capacité financière et surtout, un dossier de crédit convaincant. Après avoir approuvé votre demande, elle vous soumet un acte de garantie qui diffère d’un accord classique hypothécaire. Avant de demander une garantie accessoire, demandez à un expert Xperto de vous fournir un accompagnement sur mesure.
Comment calculer une hypothèque subsidiaire ?
Le mode de calcul d’une hypothèque subsidiaire est un peu particulier. Supposons que vous souhaitez acheter une maison au Québec. Après l’acceptation de votre offre d’achat et l’inspection de la propriété, vous devez faire appel à un courtier hypothécaire comme Xperto pour demander un prêt. Si vous optez pour une hypothèque subsidiaire, votre créancier peut enregistrer le crédit jusqu’à 125 % de la valeur de la maison à acquérir.
Le coût de la propriété est par exemple estimé à 300 000 $. Avec une mise de fonds de 20 %, soit 60 000 $, il vous faut un prêt hypothécaire de 240 000 $. Si vous sollicitez une hypothèque collatérale, le prêteur pourrait enregistrer votre crédit pour un montant allant à 375 000 $.
Première étape du calcul de l’hypothèque subsidiaire
Pour calculer la sûreté collatérale, vous devez commencer par déterminer le montant de la maison recommandée avec une hypothèque subsidiaire. À cet effet, il suffit d’appliquer la formule : valeur estimative de la propriété × ratio maximum prêt–à-valeur. On obtient donc 300 000 $ x 125 % = 375 000 $.
Deuxième étape du calcul de l’hypothèque subsidiaire
Tous les créanciers n’enregistrent pas le prêt hypothécaire pour une somme supérieure au montant du crédit (240 000 $ dans ce cas). Seulement quelques prêteurs ont cette capacité. Si la valeur de votre maison augmente, par exemple à 350 000 $, vous pouvez obtenir un prêt à hauteur de 80 % du nouveau coût estimatif. Dans le cas où votre dette restante serait d’environ 150 000 $, il faudra calculer les fonds disponibles de la manière suivante.
Détermination de l’équité disponible : valeur de la maison x ratio maximum prêt–à-valeur – solde de l’hypothèque. On obtient donc : 350 000 $ × 80 % – 150 000 $ = 130 000 $.
Quelle que soit la valeur future de votre maison, l’équité maximale accessible équivaut à l’hypothèque collatérale à laquelle le prêt a été enregistré au départ. L’hypothèque subsidiaire ayant été enregistrée pour le montant total de 375 000 $, pour y accéder, la valeur de la propriété doit atteindre 468 750 $.
Troisième étape du calcul de l’hypothèque subsidiaire
Si votre banque enregistre votre crédit pour le montant initial de votre hypothèque subsidiaire, vous pouvez emprunter 100 % de la somme de base moins la dette en cours. Par exemple, si vous devez encore 150 000 $ sur votre garantie collatérale, vous pouvez calculer les fonds disponibles de la manière suivante. Valeur de l’hypothèque de départ – montant restant à payer. 240 000 $ – 150 000 $ = 90 000 $ (équité disponible).
Avantages de l’hypothèque subsidiaire
L’hypothèque subsidiaire présente de nombreux avantages.
Accès facile aux fonds supplémentaires
En optant pour l’hypothèque subsidiaire ou collatérale, vous aurez plus de facilité à financer vos projets immobiliers ou personnels. Supposons que vous obtenez un crédit de 250 000 $ auprès de votre banque au Québec pour acheter une propriété. Quelques mois plus tard, vous avez besoin d’effectuer des travaux de rénovation pour remettre la maison au goût du jour. Selon le devis des professionnels, il vous faut environ 50 000 $.
Si vous sollicitez un nouveau prêt auprès de votre banque, elle refusera probablement en raison de votre niveau d’endettement. En cas d’acceptation, les conditions et modalités de la nouvelle hypothèque seront en votre défaveur. Le montant des mensualités sera revu à la hausse et le taux d’intérêt va considérablement augmenter. Vous serez également contraint à payer des frais supplémentaires. Or, avec l’hypothèque parapluie, vous pouvez accéder à des fonds supplémentaires à n’importe quel moment.
Simplification des démarches juridiques
Avec l’hypothèque accessoire, vous n’avez plus besoin d’effectuer des formalités juridiques et administratives particulières pour vos crédits futurs. En réalité, chaque prêt entraîne une longue procédure auprès du notaire et d’autres responsables. Or, avec la sûreté collatérale, vous effectuez les démarches nécessaires une seule fois pour contracter finalement plusieurs dettes.
Inconvénients et limitations
L’hypothèque accessoire comporte également son lot de risques.
Difficultés de transfert et renouvellement
Au Canada, la loi permet au débiteur de renégocier les conditions de son prêt avec son créancier. Si l’organisme prêteur n’est pas favorable à un éventuel accord, un transfert d’hypothèque peut être envisagé. Il s’agit d’une procédure qui permet au débiteur de changer d’institution financière, d’avoir un taux d’intérêt plus attractif et d’améliorer ses conditions de remboursement anticipé. Par ailleurs, l’accès simplifié au crédit favorisé par la sûreté accessoire est susceptible d’inciter l’emprunteur à s’endetter davantage.
Conséquences sur les options de financement secondaire
L’hypothèque subsidiaire contraint le débiteur à solliciter des prêts uniquement sous couvert du crédit initial. Pour investir dans n’importe quel projet, vous devrez vous conformer aux conditions et modalités de votre prêt hypothécaire collatéral. Il est donc difficile d’envisager un financement secondaire.
Comparaison avec l’hypothèque régulière
L’hypothèque subsidiaire et celle régulière sont les deux types de garanties couramment proposées par les banques au Québec. Elles vous permettent d’obtenir un prêt afin de financer des projets d’achat immobilier. Malgré leurs nombreux points communs, l’hypothèque régulière et celle collatérale présentent plusieurs différences.
Différences clés et implications pour l’emprunteur
Dans une hypothèque conventionnelle, la somme enregistrée par le prêteur correspond au montant exact accordé pour le financement de la maison. Par exemple, si vous souhaitez emprunter 300 000 $ pour investir dans une propriété au Québec, le montant du prêt hypothécaire sera de 300 000 $. Contrairement à la garantie collatérale, l’hypothèque régulière ne couvre pas d’autres dettes. Pour avoir des fonds supplémentaires pour financer un autre projet, vous devrez négocier un nouveau crédit auprès de votre prêteur. Au moment de la signature du contrat d’hypothèque conventionnelle, les modalités du prêt sont publiées au registre foncier :
- taux d’intérêt,
- montant du prêt hypothécaire,
- droit du prêteur,
- montant des versements,
- obligations du débiteur.
Or, pour la sûreté subsidiaire, il suffit de signer un contrat de prêt distinct de l’hypothèque pour s’entendre sur les modalités du crédit.
Le débiteur ayant obtenu un prêt hypothécaire conventionnel peut facilement changer de créancier. Pour cela, il devra effectuer un transfert ou subrogation d’hypothèque vers une nouvelle banque. Cette opération est très complexe à réaliser avec l’hypothèque accessoire.
Choix entre hypothèque subsidiaire et régulière
Pour choisir entre une hypothèque subsidiaire et régulière, vous devez tenir compte de vos objectifs d’investissement personnels. Si vous envisagez de financer d’autres projets avant le terme de votre prêt hypothécaire, l’idéal est d’opter pour la garantie collatérale. Quelle que soit votre préférence, comparez les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver celle qui répondra le mieux à votre profil. N’hésitez pas à demander l’accompagnement des courtiers professionnels de Xperto, entreprise spécialisée dans l’hypothèque au Québec.
Cas pratique
Supposons que vous souhaitez acheter une résidence à 500 000 $. En prévision des travaux de rénovation, vous sollicitez un prêt parapluie. Après le versement de la mise de fonds de 20 % (100 000 $), la banque vous accorde donc 400 000 $. Mais, elle peut enregistrer la garantie accessoire à 125 %, soit 625 000 $. Cependant, vous ne pouvez accéder à cette somme que si la valeur du logement augmente, avec une réduction axée sur le montant restant dû. Par exemple, vous avez remboursé 300 000 $ sur l’emprunt initial de 400 000 $. Vous pouvez donc avoir accès à 100 000 $ de fonds supplémentaires.
Quelle que soit l’augmentation de valeur de votre habitation, vous ne pouvez obtenir que la somme initialement enregistrée par le créancier, soit 625 000 $. Si le ratio maximum du crédit était de 80 %, pour accéder à la totalité des 625 000 $, la valeur de votre habitation devrait augmenter à 781 000 $.
FAQ
Quels sont les différents types d’hypothèques au Québec ?
Pour un prêt immobilier au Québec, le débiteur a le choix entre l’hypothèque fermée, ouverte, conventionnelle, accessoire et privée. Chacune de ces garanties a des caractéristiques, avantages et inconvénients spécifiques.
Qu’est-ce que l’hypothèque légale ?
Contrairement à la sûreté conventionnelle qui naît de la volonté des parties, l’hypothèque légale résulte de la loi. Elle se décline sous différentes formes : hypothèque légale de construction et rénovation, de l’État, du Syndicat des copropriétaires et celle résultant d’un jugement.