Tout savoir sur l’hypothèque légale au Québec en 2024
Traditionnellement, pour garantir le remboursement d’un prêt ou d’un service, le particulier met un bien immobilier ou mobilier en caution. S’il ne parvient pas à honorer ses engagements, celui-ci est vendu pour permettre au créancier de récupérer son dû. En dehors de ce type de sûreté, il existe une autre forme de garantie dont le fonctionnement est très particulier. On parle d’hypothèque légale. Quelles sont ses spécificités et comment peut-on s’en libérer ? Intervenant au Québec, Xperto vous propose de découvrir les différents types d’hypothèques légales et vous offre son expertise en la matière.
Comprendre l’hypothèque légale
L’hypothèque est un concept consacré par l’article 2660 du Code civil du Québec. Elle est définie comme un droit sur un immeuble ou meuble, affecté en garantie d’une obligation. Cette dernière peut être par exemple une dette, un service ou des travaux de construction. Le Code civil du Québec dispose à l’article 2664 que l’hypothèque doit obéir à des critères précis et prévus par la loi. Elle est soit conventionnelle ou légale.
Définition et distinction
L’hypothèque conventionnelle est celle créée par un contrat conclu entre deux parties. Par exemple, pour investir dans l’achat d’un immeuble, l’acquéreur sollicite un crédit immobilier auprès de la banque. En garantie, cette dernière va requérir une hypothèque sur le futur bâtiment. Sous l’égide d’un notaire, les deux parties s’entendent alors pour définir les conditions et modalités de la sûreté.
Encadrée par les articles 2724 à 2732 du Code civil du Québec, l’hypothèque légale est quant à elle créée par la loi. Selon la forme qu’elle revêt, elle sert de garantie pour les entrepreneurs ayant participé à la construction ou rénovation d’une maison, l’État ou le syndicat de copropriétaires. Lorsque la partie débitrice n’honore pas ses engagements, son bien meuble ou immobilier est vendu et la somme récupérée sert à rembourser ses créanciers.
Dans les provinces et États de la common law, l’hypothèque légale est encore appelée « privilège », en référence à son caractère exclusif. Par rapport aux autres formes de sûretés, elle bénéficie d’un droit de premier rang. Par conséquent, les créanciers couverts par l’hypothèque légale seront toujours remboursés en priorité. Cela entraîne souvent des tensions entre l’emprunteur et les établissements bancaires qui détiennent généralement une hypothèque conventionnelle.
Les conséquences de l’hypothèque légale
L’inscription d’une hypothèque légale sur un immeuble est une mauvaise nouvelle pour le propriétaire. Cela complique la vente de la propriété et peut même la rendre impossible. Au Québec, avant de vendre un bien immobilier, le notaire effectue une recherche de titres et informe le potentiel acquéreur de la présence d’une hypothèque légale. Dans la majorité des cas, celui-ci va se rétracter afin d’éviter d’éventuelles complications. Les chances de vendre ce type d’immeuble sont très faibles, surtout que l’hypothèque légale va demeurer en place même après la cession du bâtiment. On parle dans ce cas du droit de suite.
Les différents types d’hypothèques légales
4 différents types d’hypothèques légales peuvent être légalement inscrits sur une propriété au Québec.
Hypothèque légale de construction et rénovation
Cette forme d’hypothèque légale est la plus connue de toutes au Québec. Appliquée au secteur de la construction, elle se démarque par son mode de création, mais surtout par son rang préférentiel. En clair, elle a une priorité sur toutes les autres hypothèques conventionnelles, y compris celle du prêteur hypothécaire, même si elles avaient été publiées en amont.
L’une des principales particularités de cette forme d’hypothèque légale est qu’elle peut exister sans qu’il soit réellement nécessaire de la publier. Cependant, dans l’optique de maintenir son droit, le bénéficiaire a l’obligation d’informer le Registre foncier du Québec dans un délai de 30 jours après la fin des travaux. Ensuite, il est légalement contraint de notifier sa décision au propriétaire de l’immeuble.
Que couvre l’hypothèque légale de construction et rénovation ?
L’hypothèque légale de construction au Québec sert à couvrir différents types de coûts. Il suffit que les services associés aient été expressément demandés par le propriétaire de la maison ou du bien immobilier. Elle s’applique donc globalement aux coûts des travaux de construction, de rénovation et d’agrandissement, des matériaux et services fournis. Xperto, équipe de courtiers hypothécaires intervenant au Québec, met à votre disposition des professionnels avisés pour vous aider à trouver une excellente hypothèque légale de construction et rénovation.
Quelle est la valeur de l’hypothèque légale de construction et rénovation ?
Au Québec, la valeur de l’hypothèque légale de construction n’est pas prédéfinie par la loi. Elle varie généralement en fonction des travaux effectués sur le bâtiment et couvre principalement la plus-value apportée à l’immeuble. Cette dernière inclut très souvent :
- les coûts associés au projet (frais d’assurance, de prolongation, intérêts…),
- le solde ainsi que la retenue contractuelle.
Pour déterminer la valeur d’une hypothèque légale de construction et rénovation, le recours à un professionnel est généralement nécessaire. Dans le cadre de la mise en œuvre de votre projet d’investissement immobilier au Québec, sollicitez l’expertise de l’entreprise Xperto. Nos courtiers vous donnent des conseils utiles et vous proposent un accompagnement sur mesure.
Qui sont les bénéficiaires d’une hypothèque légale de construction et rénovation ?
Les professionnels ayant contribué à la rénovation ou à la construction de l’immeuble sont généralement les bénéficiaires de l’hypothèque légale. Il peut s’agir par exemple des architectes, entrepreneurs, ouvriers, ingénieurs, etc. Les fournisseurs de matériaux peuvent être aussi concernés.
Hypothèque légale de l’État
L’objectif principal de l’hypothèque légale de l’État est de protéger les créances de l’autorité administrative centrale. Elle s’applique généralement aux sommes qui sont dues par les contribuables conformément aux lois fiscales du Québec. Les bénéficiaires sont des personnes morales de droit public. Il peut s’agir de l’administration qui s’occupe des impôts ou d’une institution en particulier. L’hypothèque légale de l’État peut affecter les immeubles ainsi que les biens meubles. Son acquisition ne peut se faire que par l’inscription au registre mobilier ou foncier. Aussi, un avis doit être émis débiteur. Enfin, l’hypothèque légale de l’État prend effet seulement à partir de la date de son inscription.
Hypothèque légale du syndicat de copropriétaires
Au Québec, le syndicat de copropriété est légalement autorisé à publier une hypothèque légale. Cette dernière peut affecter une fraction d’un copropriétaire en situation irrégulière depuis plus de 30 jours. En règle générale, il s’agit d’un défaut de paiement concernant la contribution au fonds de prévoyance ou la quote-part des charges communes. L’hypothèque légale du syndicat doit être nécessairement inscrite au registre foncier pour être valide. Elle doit aussi contenir un avis qui indique :
- le montant dû au moment de l’inscription (incluant la somme prévue pour les charges de l’année actuelle et celles deux années à venir),
- la nature de la réclamation.
Vous vivez dans une copropriété et le syndic exige une hypothèque de votre part ? Faites immédiatement appel à Xperto pour bénéficier d’un accompagnement personnalisé. Grâce au savoir-faire et à l’expérience de notre équipe, vous trouverez rapidement une solution adaptée à votre situation.
Hypothèque légale résultant d’un jugement
Dans le cadre d’un procès, la Cour peut condamner le coupable à payer une certaine somme à la partie adverse. Dans l’optique de garantir le paiement du montant, elle émet une hypothèque qui affecte l’immeuble ou les biens mobiliers du débiteur. Le bénéficiaire est la personne en faveur de laquelle le jugement a été rendu.
Quand et comment vérifier si une hypothèque est légale ?
Pour éviter certaines difficultés, vérifiez si une hypothèque légale existe sur votre propriété au Québec avant de la mettre en vente. Le cas échéant, il existe des moyens légaux que vous pourrez exercer pour vous en libérer.
Vérification d’une hypothèque légale
Pour vérifier la présence d’une hypothèque légale sur votre maison, il suffit de vous renseigner auprès du Registre foncier du Québec. Pour cela, vous aurez besoin du numéro de lot qui est associé à votre immeuble. Il vous faut également un compte client. Si vous n’en possédez pas, vous pouvez facilement en créer. Pour rappel, il est appliqué à la consultation de chaque document ou registre des frais de 1 $.
Avant d’acheter un bien immobilier au Québec, vous pouvez aussi chercher à savoir s’il y est inscrit une hypothèque légale. Le notaire sollicité procède aux vérifications nécessaires et vous informe sur la présence ou non d’une sûreté.
Se libérer d’une hypothèque légale
Si vous remarquez que votre immeuble est assujetti à une hypothèque légale, la première chose à faire est de remédier à la situation problématique. S’il s’agit d’une dette, remboursez totalement votre créancier. Dans le cas où vous n’en auriez pas la capacité financière, entamez des négociations afin d’avoir un délai supplémentaire. Vous pouvez mettre un autre bien en garantie ou solliciter une entente de paiement partiel.
Si vous estimez que l’hypothèque légale résulte d’une utilisation abusive des dispositions légales, en l’occurrence dans le domaine de la construction et de la rénovation, engagez une action en contestation. Vous pourriez avoir gain de cause. Ce processus légal est cependant complexe et surtout très coûteux. Il n’est pas très recommandé par les professionnels. Par ailleurs, si vous rachetez un immeuble soumis à l’hypothèque légale, vous devrez rembourser la dette de l’ancien propriétaire. Dans le cas contraire, le créancier peut décider de vendre le bien immobilier en paiement de son dû. Avant d’acheter une propriété au Québec, consultez l’un des experts Xperto pour avoir des conseils sur mesure.
Conseils et précautions
Que vous soyez débiteur ou acheteur, vous devez prendre des précautions pour vous prémunir contre les conséquences d’une hypothèque légale.
Pour les débiteurs
La meilleure manière pour un débiteur de se protéger contre une hypothèque légale est d’honorer ses engagements dans les délais. Si vous vous retrouvez dans l’impossibilité de payer vos dettes, n’attendez surtout pas que la situation se dégrade totalement. Demandez conseil auprès de l’entreprise Xperto. En fonction de votre cas, nos courtiers hypothécaires vous proposeront une solution sur mesure. N’hésitez pas à faire confiance à notre expertise.
Pour vous prémunir contre une hypothèque légale, vous pouvez aussi souscrire une assurance titre. Elle vous protège en cas d’invalidité ou de faillite. Cependant, elle ne vous couvrira pas si vous décidez intentionnellement de ne pas payer vos dettes.
Pour les acheteurs
Pour éviter de vous retrouver avec la dette d’une tierce personne après l’achat d’un bien immobilier au Québec, renseignez-vous en amont. Demandez au notaire de vous fournir toutes les informations concernant la présence d’une hypothèque légale ou conventionnelle, s’il ne le fait spontanément. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel si nécessaire. Xperto peut être votre meilleur allié dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble au Québec.