La vente de votre propriété et l’apport en liquidité découlant de cette opération peuvent être une source de stress pour vous au moment de déclarer vos impôts. Vous voulez savoir en général si le gain en capital produit par la vente sera soumis à une imposition ou en sera exempté. Pour en avoir le cœur net, l’assistance des professionnels de chez Xperto peut vous être d’une très grande utilité.
Si par ailleurs vous désirez vendre votre maison et que vous avez besoin d’une nouvelle hypothèque, nous pouvons vous aider à accéder aux meilleures offres. Quant au gain en capital effectué sur la vente de votre maison, il est taxable à 50 % dans la majorité des cas. Il existe cependant des conditions dans lesquelles vous pouvez bénéficier d’une exemption d’imposition partielle ou totale.
Qu’est-ce que le gain en capital?
Lorsque vous vendez un logement ou un immeuble, celui-ci est en général cédé à un prix supérieur à celui d’achat. Dans ce cas, une plus-value est générée et c’est cette marge qui est également appelée gain en capital. Si vous avez acheté votre propriété à 150 000 $ et l’avez revendu à 300 000 $ dix années plus tard, le gain en capital est de 150 000 $. Ce cas sert uniquement d’exemple illustratif pour cerner le gain en capital, car sa méthode de calcul précise est un peu plus complexe.
Comment calculer le gain en capital lors de la vente d’un logement?
Pour calculer le gain en capital à la vente d’une maison, il est nécessaire de déduire le PBR (prix de base rajusté) total du PD (prix de disposition) net. Le PBR est obtenu en additionnant le prix d’achat de la propriété aux charges capitalisables. Ces charges représentent l’ensemble des dépenses effectuées sur toute la période de détention du bien immobilier pour l’améliorer. Concernant le PD net, il s’obtient plutôt en déduisant les dépenses liées à la cession du bien du prix de vente du logement.
Les dépenses associées peuvent être de divers types :
- commission du courtier ou de l’agent immobilier,
- honoraires du notaire,
- frais d’inspection, d’évaluation, de mise en valeur et de nettoyage du bien,
- coût du déménagement,
- éventuelles pénalités en cas de vente du logement avant terme de l’hypothèque.
Vous devez alors bien recenser tous les éléments listés ci-dessus pour calculer le gain en capital réalisé après la vente de votre maison avec exactitude. La formule détaillée pour le calcul du gain de capital est :
G= (PV – DV) – (PA + CC)
G : Gain de capital
PV : Prix de vente du bien
DV : Dépenses liées à la vente du bien
PA : Prix d’achat du bien
CC : Charges capitalisables
Comment peut-on avoir une exemption sur le gain en capital?
Pour obtenir une exemption sur le gain en capital réalisé à la vente de votre maison ou d’un immeuble, il existe plusieurs conditions à réunir.
Les types de propriétés admissibles
Une exemption d’imposition du gain en capital effectué sur la vente d’une maison n’est possible que si la propriété est déclarée comme résidence principale du vendeur. Devant la loi, n’importe quel bien immobilier est éligible au titre de résidence principale qu’il s’agisse d’un chalet, d’une maison de vacances ou d’un appartement situé dans un condominium.
Un seul critère qualifie réellement une maison ou un chalet au titre de résidence principale. Il s’agit d’une habitation normale du bien immobilier sur chacune des années civiles où la maison est considérée comme résidence principale. Cette condition offre un large champ d’actions et de possibilités d’interprétations. Aucune durée minimale d’occupation n’est stipulée concernant le principe d’habitation normale. Valider cette condition pour une propriété nécessite alors d’occuper le bien sur une courte période de l’année au moins.
Vous ne pouvez cependant désigner plusieurs biens immobiliers comme résidence principale sur une année par ménage. Seule une maison par an peut bénéficier de ce statut. Cela signifie qu’un conjoint ne peut déclarer une propriété comme résidence principale au cours d’une année, pendant que l’autre conjoint désigne une maison comme telle. Pour avoir une compréhension plus poussée du concept de résidence principale, consultez le site de Revenu Québec qui aborde ce sujet en détail.
Quelle est ma résidence principale?
Bénéficier de l’exemption fiscale sur le gain de capital provenant de la vente de votre maison nécessite de bien choisir la propriété qui servira de résidence principale. Cela exige de faire une analyse poussée de votre patrimoine immobilier pour faire le bon choix et peut représenter un réel dilemme pour vous sachant la complexité de la tâche.
Dans ces circonstances, l’assistance de professionnels comme les courtiers de chez Xperto peut vous être d’une très grande utilité. Nous vous aiderons à désigner la maison ou l’appartement en condominium approprié comme résidence principale, pour bénéficier pleinement de sa vente et obtenir une exemption d’impôts sur le gain en capital.
L’impact de la location
L’exemption d’imposition sur le gain en capital dépend également de la mise en location de la maison pendant sa période de détention. Prenons l’exemple du propriétaire d’un duplex dont une portion était en location pendant une partie ou la totalité de la détention de la propriété. Celui-ci se demande si le gain en capital généré après vente de ce duplex sera exempté d’impôts ou taxé.
Si la location s’est faite temporairement (à court terme ou ponctuellement), le duplex reste éligible à une exonération d’impôts sur le gain en capital. Ce sont des situations telles que les locations ponctuelles de type Airbnb et assimilées, qui durent quelques semaines seulement. Si, en revanche, il s’agit d’une location à longue durée, seule la partie habitée par le propriétaire sera concernée par l’exemption de taxes sur le gain de capital. La partie du duplex mise en location sera imposée sur les années de détention où le bien a servi à titre locatif.
Vos obligations par rapport à l’impôt
Lorsque vous vendez une maison, un chalet ou un appartement en condominium, vos obligations concernant les impôts varient selon le statut du bien immobilier : résidence secondaire ou principale.
Dans le cas d’une résidence secondaire
La vente d’un bien immobilier qui sert de résidence secondaire est imposable dans toutes les situations. Le gain de capital généré sera imposé à 50 %. Vous devrez alors ajouter la moitié de la plus-value provenant de la vente de cette maison à votre déclaration de revenus en fin d’année. L’impôt sur le revenu étant progressif et dépendant de la tranche dans laquelle vos revenus se trouvent, le gain en capital doit être traité avec soin pour optimiser votre fiscalité.
Vous pouvez cependant déduire certaines charges du gain en capital pour réduire un peu les revenus imposables. Ce sont des dépenses liées à toute opération qui a permis d’améliorer la propriété. S’il arrive que la maison ou l’appartement en condominium que vous considérez comme résidence secondaire ait pris plus de valeur que celle où vous résidez le plus, vendre la première peut être très intéressant. Vous devrez cependant déclarer le bien le moins occupé comme résidence principale pour bénéficier d’une exemption d’impôt sur sa vente.
Pour réussir ce type de manœuvre et profiter des fruits de votre investissement immobilier, faites-vous accompagner par les professionnels en courtage de chez Xperto.
Dans le cas d’une résidence principale
Depuis 2016, la vente d’un bien immobilier considéré comme résidence principale doit absolument être notifiée à l’administration fiscale. Pour ce faire, remplissez au minimum le formulaire T2091 pour désigner la propriété à considérer comme résidence principale auprès de l’ARC (Agence de revenu du Canada). Pour que cette résidence soit bien considérée comme principale sur toutes les années de détention, la déclaration doit être faite pour chaque année de possession. Le formulaire de déclaration pour chaque année peut être demandé par l’ARC comme pièce justificative pour définir vos revenus imposables.
Renseignez également le formulaire TP-2074, qui est relatif à la vente d’un bien bénéficiant du statut de résidence principale. Les informations qui doivent y figurer sont principalement :
- la description de la résidence principale vendue,
- son prix de vente,
- son prix de base rajusté,
- sa date de vente,
- son année d’acquisition…
Ces documents devront être joints à votre déclaration de revenus.
Que se passe-t-il si vous oubliez de déclarer la vente de votre résidence principale?
Si la vente de la résidence principale n’est pas déclarée à l’administration fiscale au cours de l’année, elle ne pourra pas bénéficier de l’exemption sur le gain de capital. 50 % du profit généré par la vente de la propriété sera alors imposable. Si vous oubliez de déclarer la vente en fin d’année et de désigner la propriété vendue comme résidence principale sur cette même période, faites une modification de déclarations de revenus. Cette procédure peut entrainer des pénalités dont vous devrez vous acquitter.
Il s’agit de la somme la plus faible entre une amende fixe de 8000 $ et une seconde sanction. Celle-ci est calculée en facturant 100 $ par mois sur l’année, à compter du dernier délai de production des déclarations d’impôt. L’absence de déclaration aura une conséquence bien plus négative pour le vendeur. L’ARC disposera désormais d’une durée illimitée pour recalculer l’impôt dû concernant la vente et émettre une nouvelle imposition. Lorsque la déclaration est effectuée dans les normes, ce délai est plutôt de 3 ans après la vente.
Comment calculer l’exonération?
Pour calculer l’exonération d’impôt applicable sur votre gain en capital, une formule simple existe. Elle consiste à multiplier le gain en capital par le nombre d’années de désignation en tant que résidence principale dans un premier temps. La valeur obtenue est ensuite divisée par le nombre total d’années de détention du bien immobilier.
E= (G* N1)/N2
E : Exonération d’impôts
G : Gain en capital
N1 : Nombre d’années de désignation de la propriété comme résidence principale
N2 : Nombre d’années de détention du bien.
Le nombre d’années de désignation du logement comme résidence principale est composé de celui que vous déclarez plus une année. Cela vous avantage et permet même d’omettre une année de déclaration du logement comme résidence principale, pour attribuer ce statut à une autre propriété sur cette période. Vous pouvez effectuer cette manœuvre sur plusieurs années pour bénéficier d’exonération d’impôts sur la vente ultérieure de vos autres biens immobiliers.
Lors du calcul de votre gain en capital pour la vente de votre maison, assurez-vous de bien ajouter les charges capitalisables au prix d’achat original du bien vendu. Cela permet de réduire la marge imposable. Au titre de charges capitalisables figurent toutes les dépenses effectuées sur le logement qui lui confèrent un avantage durable. Ce sont par exemple des ajouts d’éléments comme un garage ou une piscine. Il s’agit également de remplacements des revêtements d’origine par d’autres de meilleure qualité, avec une durabilité supérieure.
Gain en capital : conseils à garder en tête
Bénéficier d’une exonération d’impôt nécessite de respecter des règles précises. Elles sont relatives à :
- la désignation de cette propriété comme résidence principale,
- son occupation effective pendant les années déclarées,
- la déclaration au fisc courant l’année où elle a eu lieu ou la modification des revenus déclarés ultérieurement.
Pour cela, organisez bien votre dossier en conservant soigneusement toutes les preuves qui pourraient être requises pour valider la déclaration de revenus. Il s’agit principalement des documents d’achat et de vente du bien, des déclarations de résidence principale ou encore des factures liées aux travaux d’amélioration de la propriété. Vous devez également conserver les justificatifs de dépenses liées à la vente du bien.
Bien gérer toute cette procédure est une tâche très complexe qui peut rapidement induire en erreur les propriétaires avec peu d’expérience. Le taux d’imposition augmentant par paliers avec la tranche de revenus déclarés, bénéficier d’une exonération représente un atout majeur pour votre fiscalité personnelle. Sollicitez alors des professionnels du domaine pour faire votre vente de propriété dans les règles de l’art et profiter pleinement de vos transactions immobilières.