Vous envisagez de vendre votre bien immobilier ? Cette démarche peut susciter bien des questions, surtout lorsqu’il s’agit de vos impôts. Vous vous demandez si le gain en capital réalisé est imposable ou non ? Dans la plupart des cas, 50 % du gain en capital est soumis à l’impôt. Certaines conditions vous permettent néanmoins de bénéficier d’une exonération partielle ou totale. Les spécialistes en courtage hypothécaire de Xperto sont à votre disposition. Notre équipe vous éclaire et vous accompagne à chaque étape lorsque vous vendez votre maison et vous cherchez une hypothèque.
Gain en capital : définition et illustration pour bien comprendre
Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix plus élevé que celui vous avez payé lors de l’achat, la différence est appelée un gain en capital.
Vous avez acheté par exemple une propriété à 250 000 $ en 2015. Vous vendez votre bien en 2025 au prix de 500 000 $. Le gain en capital est donc de 250 000 $ : cette valeur illustre ce principe, même si son calcul réel peut inclure d’autres éléments plus techniques.
Vous vendez un logement : calculez votre gain en capital
Prix de base rajusté (PBR) et prix de disposition net (PD) : ces deux notions spécifiques sont souvent utilisées pour savoir combien vous gagnez réellement lors de la vente de votre maison :
- le PBR inclut le montant d’achat initial et toutes les dépenses que vous avez effectuées pour améliorer votre bien au fil des années, comme les travaux, les rénovations, etc.,
- le PD net correspond au prix de cession de votre bien auquel vous retirez les frais liés à la vente.
Ces frais à déduire dans le calcul du PD net peuvent par exemple inclure :
- les commissions versées à votre courtier ou votre agent immobilier,
- les honoraires de votre notaire,
- les coûts d’évaluation, d’inspection, de valorisation ou de nettoyage de votre bien,
- vos frais de déménagement,
- les pénalités éventuelles pour le remboursement anticipé de votre hypothèque.
Pour calculer votre gain en capital, vous soustrayez le prix de base rajusté (PBR) du prix de disposition (PD) net.
Une bonne organisation vous permettra de comptabiliser tous ces éléments avec précision. La formule complète s’écrit comme suit : G = (PV – DV) – (PA + CC) où :
- G = gain en capital
- PV = prix de vente du bien
- DV = dépenses liées à la vente
- PA = prix d’achat du bien
- CC = charges capitalisables
Actualité des mesures fiscales sur le gain en capital en 2025
Lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble résidentiel, le profit réalisé doit généralement être déclaré comme revenu soumis à impôt.
Jusqu’au 25 juin 2024, la règle en vigueur imposait 50 % de ce gain. Une nouvelle mesure fiscale avait été introduite à compter de cette date, augmentant le taux d’inclusion à 66,7 % pour les gains dépassant 250 000 $ par an.
Après un changement d’administration, les autorités en place au Canada ont décidé de revenir sur cette mesure. Finalement, les nouvelles dispositions prévues pour 2025 ne seront plus appliquées. En 2025, le calcul du gain en capital reste ainsi basé sur un taux d’inclusion unique de 50 %, comme avant le 25 juin 2024.
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Fiscalité avec un taux d’inclusion à 50 % :
50 % du gain en capital est imposable. Sur unn gain en capital de 500 000 $ par exemple, le montant imposable est ainsi de 50 %, soit 500 000 $ × 50 % = 250 000 $.
Le vendeur ajoute dans ce cas 250 000 $ à son revenu imposable.
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Cas particulier : hypothèse de deux copropriétaires, imposé chacun à 50 % pour leur part respective
La maison vendue peut aussi être détenue par deux copropriétaires. Chaque personne est alors imposée individuellement pour sa part du gain en capital. Comme chacun réalise un gain de 250 000 $, qui représente la moitié du gain total de 500 000 $.
Dans ce cas, le montant imposable pour chaque copropriétaire est de 50 % du gain, soit 250 000 $ × 50 % = 125 000 $
Chaque copropriétaire ajoute ainsi 125 000 $ à son revenu imposable.
Comment peut-on avoir une exemption sur le gain en capital?
Pour obtenir une exemption sur le gain en capital réalisé à la vente de votre maison ou d’un immeuble, il existe plusieurs conditions à réunir.
Les types de propriétés admissibles
Une exemption d’imposition du gain en capital effectué sur la vente d’une maison n’est possible que si la propriété est déclarée comme résidence principale du vendeur. Devant la loi, n’importe quel bien immobilier est éligible au titre de résidence principale qu’il s’agisse d’un chalet, d’une maison de vacances ou d’un appartement situé dans un condominium.
Un seul critère qualifie réellement une maison ou un chalet au titre de résidence principale. Il s’agit d’une habitation normale du bien immobilier sur chacune des années civiles où la maison est considérée comme résidence principale. Cette condition offre un large champ d’actions et de possibilités d’interprétations. Aucune durée minimale d’occupation n’est stipulée concernant le principe d’habitation normale. Valider cette condition pour une propriété nécessite alors d’occuper le bien sur une courte période de l’année au moins.
Vous ne pouvez cependant désigner plusieurs biens immobiliers comme résidence principale sur une année par ménage. Seule une maison par an peut bénéficier de ce statut. Cela signifie qu’un conjoint ne peut déclarer une propriété comme résidence principale au cours d’une année, pendant que l’autre conjoint désigne une maison comme telle. Pour avoir une compréhension plus poussée du concept de résidence principale, consultez le site de Revenu Québec qui aborde ce sujet en détail.
Quelle est ma résidence principale?
Bénéficier de l’exemption fiscale sur le gain de capital provenant de la vente de votre maison nécessite de bien choisir la propriété qui servira de résidence principale. Cela exige de faire une analyse poussée de votre patrimoine immobilier pour faire le bon choix et peut représenter un réel dilemme pour vous sachant la complexité de la tâche.
Dans ces circonstances, l’assistance de professionnels comme les courtiers de chez Xperto peut vous être d’une très grande utilité. Nous vous aiderons à désigner la maison ou l’appartement en condominium approprié comme résidence principale, pour bénéficier pleinement de sa vente et obtenir une exemption d’impôts sur le gain en capital.
L’impact de la location
L’exemption d’imposition sur le gain en capital dépend également de la mise en location de la maison pendant sa période de détention. Prenons l’exemple du propriétaire d’un duplex dont une portion était en location pendant une partie ou la totalité de la détention de la propriété. Celui-ci se demande si le gain en capital généré après vente de ce duplex sera exempté d’impôts ou taxé.
Si la location s’est faite temporairement (à court terme ou ponctuellement), le duplex reste éligible à une exonération d’impôts sur le gain en capital. Ce sont des situations telles que les locations ponctuelles de type Airbnb et assimilées, qui durent quelques semaines seulement. Si, en revanche, il s’agit d’une location à longue durée, seule la partie habitée par le propriétaire sera concernée par l’exemption de taxes sur le gain de capital. La partie du duplex mise en location sera imposée sur les années de détention où le bien a servi à titre locatif.
Vos obligations par rapport à l’impôt
Lorsque vous vendez une maison, un chalet ou un appartement en condominium, vos obligations concernant les impôts varient selon le statut du bien immobilier : résidence secondaire ou principale.
Dans le cas d’une résidence secondaire
La vente d’un bien immobilier qui sert de résidence secondaire est imposable dans toutes les situations. Le gain de capital généré sera imposé à 50 %. Vous devrez alors ajouter la moitié de la plus-value provenant de la vente de cette maison à votre déclaration de revenus en fin d’année. L’impôt sur le revenu étant progressif et dépendant de la tranche dans laquelle vos revenus se trouvent, le gain en capital doit être traité avec soin pour optimiser votre fiscalité.
Vous pouvez cependant déduire certaines charges du gain en capital pour réduire un peu les revenus imposables. Ce sont des dépenses liées à toute opération qui a permis d’améliorer la propriété. S’il arrive que la maison ou l’appartement en condominium que vous considérez comme résidence secondaire ait pris plus de valeur que celle où vous résidez le plus, vendre la première peut être très intéressant. Vous devrez cependant déclarer le bien le moins occupé comme résidence principale pour bénéficier d’une exemption d’impôt sur sa vente.
Pour réussir ce type de manœuvre et profiter des fruits de votre investissement immobilier, faites-vous accompagner par les professionnels en courtage de chez Xperto.
Dans le cas d’une résidence principale
Depuis 2016, la vente d’un bien immobilier considéré comme résidence principale doit absolument être notifiée à l’administration fiscale. Pour ce faire, remplissez au minimum le formulaire T2091 pour désigner la propriété à considérer comme résidence principale auprès de l’ARC (Agence de revenu du Canada). Pour que cette résidence soit bien considérée comme principale sur toutes les années de détention, la déclaration doit être faite pour chaque année de possession. Le formulaire de déclaration pour chaque année peut être demandé par l’ARC comme pièce justificative pour définir vos revenus imposables.
Renseignez également le formulaire TP-2074, qui est relatif à la vente d’un bien bénéficiant du statut de résidence principale. Les informations qui doivent y figurer sont principalement :
- la description de la résidence principale vendue,
- son prix de vente,
- son prix de base rajusté,
- sa date de vente,
- son année d’acquisition…
Ces documents devront être joints à votre déclaration de revenus.
Que se passe-t-il si vous oubliez de déclarer la vente de votre résidence principale?
Si la vente de la résidence principale n’est pas déclarée à l’administration fiscale au cours de l’année, elle ne pourra pas bénéficier de l’exemption sur le gain de capital. 50 % du profit généré par la vente de la propriété sera alors imposable. Si vous oubliez de déclarer la vente en fin d’année et de désigner la propriété vendue comme résidence principale sur cette même période, faites une modification de déclarations de revenus. Cette procédure peut entrainer des pénalités dont vous devrez vous acquitter.
Il s’agit de la somme la plus faible entre une amende fixe de 8000 $ et une seconde sanction. Celle-ci est calculée en facturant 100 $ par mois sur l’année, à compter du dernier délai de production des déclarations d’impôt. L’absence de déclaration aura une conséquence bien plus négative pour le vendeur. L’ARC disposera désormais d’une durée illimitée pour recalculer l’impôt dû concernant la vente et émettre une nouvelle imposition. Lorsque la déclaration est effectuée dans les normes, ce délai est plutôt de 3 ans après la vente.
Comment calculer l’exonération?
Pour calculer l’exonération d’impôt applicable sur votre gain en capital, une formule simple existe. Elle consiste à multiplier le gain en capital par le nombre d’années de désignation en tant que résidence principale dans un premier temps. La valeur obtenue est ensuite divisée par le nombre total d’années de détention du bien immobilier.
E= (G* N1)/N2
E : Exonération d’impôts
G : Gain en capital
N1 : Nombre d’années de désignation de la propriété comme résidence principale
N2 : Nombre d’années de détention du bien.
Le nombre d’années de désignation du logement comme résidence principale est composé de celui que vous déclarez plus une année. Cela vous avantage et permet même d’omettre une année de déclaration du logement comme résidence principale, pour attribuer ce statut à une autre propriété sur cette période. Vous pouvez effectuer cette manœuvre sur plusieurs années pour bénéficier d’exonération d’impôts sur la vente ultérieure de vos autres biens immobiliers.
Lors du calcul de votre gain en capital pour la vente de votre maison, assurez-vous de bien ajouter les charges capitalisables au prix d’achat original du bien vendu. Cela permet de réduire la marge imposable. Au titre de charges capitalisables figurent toutes les dépenses effectuées sur le logement qui lui confèrent un avantage durable. Ce sont par exemple des ajouts d’éléments comme un garage ou une piscine. Il s’agit également de remplacements des revêtements d’origine par d’autres de meilleure qualité, avec une durabilité supérieure.
Mieux comprendre le principe d’exonération avec un cas pratique :
En 2010, Benoît et Charlotte acquièrent un chalet pour 150 000 $. En 2023, ils décident de vendre leur bien 500 000 $, réalisant un gain en capital de 350 000 $. Pour optimiser leur situation fiscale, ils désignent le chalet comme résidence principale pour la période de 2015 à 2023, soit 8 des 13 années pendant lesquelles ils en étaient propriétaires. La loi leur permet d’ajouter une année supplémentaire dans le calcul de leur exemption.
Pour déterminer le montant de leur exemption fiscale, ils utilisent la formule suivante : (G*N1)/N2, où :
- G représente le gain en capital réalisé lors de la vente du chalet, 350 000 $ ;
- N1 correspond au nombre d’années où le chalet est désigné comme résidence principale + 1 (soit 8 + 1 = 9),
- N2 indique le nombre d’années de propriété du chalet, 13.
En appliquant cette formule, ils obtiennent une exemption de 242 308 $ (350 000 $ × 9 ÷ 13). Ils seront finalement imposés uniquement sur la moitié du gain en capital non exempté, soit 53 846 $, ou 50 % de 350 000 $ – 242 308 $.
Le principe de cette exemption réduit l’impôt sur les gains en capital liés à la vente d’une propriété utilisée comme résidence principale. Plus une propriété est désignée comme telle longtemps, plus l’exemption est élevée.
Quelques éléments-clés à retenir :
- il est possible de désigner une seule résidence principale par année ;
- le formulaire TP-274 doit être complété pour effectuer cette désignation ;
- il est essentiel de conserver des preuves pour justifier cette désignation auprès de l’Agence du Revenu du Canada, l’ARC.
Gain en capital : conseils à garder en tête
Bénéficier d’une exonération d’impôt nécessite de respecter des règles précises. Elles sont relatives à :
- la désignation de cette propriété comme résidence principale,
- son occupation effective pendant les années déclarées,
- la déclaration au fisc courant l’année où elle a eu lieu ou la modification des revenus déclarés ultérieurement.
Pour cela, organisez bien votre dossier en conservant soigneusement toutes les preuves qui pourraient être requises pour valider la déclaration de revenus. Il s’agit principalement des documents d’achat et de vente du bien, des déclarations de résidence principale ou encore des factures liées aux travaux d’amélioration de la propriété. Vous devez également conserver les justificatifs de dépenses liées à la vente du bien.
Bien gérer toute cette procédure est une tâche très complexe qui peut rapidement induire en erreur les propriétaires avec peu d’expérience. Le taux d’imposition augmentant par paliers avec la tranche de revenus déclarés, bénéficier d’une exonération représente un atout majeur pour votre fiscalité personnelle. Sollicitez alors des professionnels du domaine pour faire votre vente de propriété dans les règles de l’art et profiter pleinement de vos transactions immobilières.