Vous magasinez un bloc et vous vous demandez si cela vaut toujours la peine en 2024 d’acheter un bloc en tant que propriétaire occupant? Cet article examine les raisons, avantages et inconvénients de chaque option pour éclairer votre décision.
L’achat d’un plex offre une opportunité de revenus locatifs et une diversification d’investissement, tandis qu’une maison promet intimité et contrôle total. Un plex est un immeuble avec entre 2 et 4 appartement. À partir de 5 appartements et plus, on parle de multilogement et cela devient généralement une hypothèque commerciale.
Les avantages d’une maison individuelle
Les avantages d’acheter une maison individuelle :
- Pas de voisins dans votre cour
- Une certaine indépendance
- Plus pratique pour élever une famille
- Tranquillité absolue
Il est important de noter qu’en achetant une maison individuelle, il n’y a pas de taxe à payer sur les plus-values lors de la vente, mais aucune dépense ne peut être déduite de vos impôts sauf si vous avez votre entreprise à l’intérieur ou que vous déclarez un bureau à domicile sur votre déclaration d’impôt.
Les avantages du plex en propriétaire occupant
Les avantages de vivre dans votre immeuble :
- Vivre à moindre coût grâce aux revenus locatifs qui paieront une bonne partie ou la totalité de vos mensualités hypothécaires.
- Les dépenses concernant les logements à la location sont déductibles d’impôts. Il est important de noter que la déductibilité fiscale de ces charges est proportionnelle à la part de la propriété occupée par les locataires par rapport à la superficie totale habitable de l’immeuble. Voici quelques exemples de dépenses déductibles: les paiements d’intérêts relatifs à l’hypothèque, les primes d’assurance habitation, les rénovations réalisées dans les unités locatives, les améliorations apportées à l’extérieur du bâtiment ou au terrain, les coûts liés au déneigement, les dépenses pour l’entretien des espaces verts,etc.
- Maximiser votre temps en entretenant à la fois votre immeuble et votre lieu de résidence
De plus, rien ne vous empêche de refinancer ultérieurement pour accéder à l’équité et acheter votre maison de rêve tout en bénéficiant des revenus locatifs du plex, ou simplement acheter un autre plex.
Quelques inconvénients de vivre dans votre immeuble :
- Un acompte légèrement plus important, mais tout peut s’arranger avec le financement
- Devoir cohabiter avec les voisins
- En cas de vente, prévoir de payer une taxe due aux gains en capital sur la partie locative seulement
Les facteurs financiers à considérer lors de l’achat du Plex
Un immeuble locatif pur peut être un bon investissement et même une opportunité d’affaires. Acheter un premier plex ou un immeuble locatif représente plus qu’un simple investissement; il s’agit également de démarrer une entreprise. Comme toute entreprise, vous aurez des clients, générerez des revenus, encourrez des dépenses et ferez face aux fluctuations du marché.
Il est également important de penser aux aspects financiers :
- Les coûts d’acquisition
- La valeur à la revente
- Les revenus de l’immeuble
- Les dépenses associées (assurance, entretien, etc..)
Le tout doit être bien pesé pour que le bilan soit positif à la fin. Dans ce contexte, la localisation de l’immeuble revêt une grande importance car elle influence la valeur à la revente et les revenus locatifs.
Se préoccuper du paiement des loyers : Il vaut mieux être ferme concernant le paiement des loyers, car c’est la principale source de revenu de votre investissement. Il est primordial de bien choisir ses locataires en faisant une bonne enquête de crédit (et prendre des garanties au besoin).
Ne pas oublier qu’un Plex comme tout autre investissement, cela s’entretient si on veut maximiser son retour son investissement et augmenter l’équité du bien immobilier dans le moyen-long terme.
Les conditions de financement d’un plex
- Le financement d’un plex de 2 à 4 unités est similaire à celui d’une maison individuelle; on qualifie l’individu en fonction de ses revenus personnels.
- L’acheteur d’un plex se qualifie généralement pour un plus gros montant à financer car la banque ca considérer les revens de location.
- La mise de fonds minimum exigée pour l’achat d’un Plex en tant que propriétaire occupant est souvent supérieure (5% pour l’achat d’un duplex, 10% pour l’achat d’un triplex ou quadruplex).
En bref, si vous avez l’esprit d’investisseur, acheter un plex de 2-4 unités est une excellente option pour diversifier vos sources de revenus, protéger contre l’inflation et bénéficier d’avantages fiscaux. Il faudra certes prévoir un apport initial légèrement plus important, mais le retour sur investissement sera rentable à long terme.