Pour financer l’acquisition d’un bien immobilier au Québec, vous aurez besoin de solliciter un crédit auprès d’une institution financière. Pour se prémunir contre les risques d’insolvabilité, cette dernière va vous demander de mettre en hypothèque la future propriété. La banque est ainsi protégée et le débiteur obtient l’argent nécessaire pour investir dans son projet immobilier. Au Canada, il existe une large variété d’hypothèques avec des modes de fonctionnement différents. Xperto vous présente chacune d’elles avec leurs spécificités. Nous vous proposons également notre expertise pour tous vos besoins en matière de prêts hypothécaires au Québec.
L’hypothèque fermée
Le prêt hypothécaire fermé a pour particularité de limiter la somme supplémentaire que vous êtes autorisé à débourser chaque année pour accélérer son remboursement. Généralement, il s’agit d’un pourcentage de votre solde initial susceptible de varier d’un prêteur à un autre. Si vous prenez la décision de vous acquitter d’un montant supérieur au seuil prédéfini, vous serez astreint au paiement d’une pénalité.
Caractéristiques et limitations du prêt hypothécaire fermé
L’hypothèque fermée permet d’échelonner le remboursement du crédit sur une durée ou période plus longue. Les mensualités sont plus supportables pour le débiteur et la banque récupère plus d’intérêts jusqu’au terme. Avec ce type d’hypothèque, vous devez vous contenter de rembourser votre dette suivant les modalités initialement prévues. Dans le cas contraire, il faudra vous acquitter d’une pénalité. Le montant de celle-ci correspond généralement à 3 mensualités d’intérêts.
Taux d’intérêt et conditions du prêt hypothécaire fermé
Le taux d’intérêt appliqué à une hypothèque fermée au Québec est généralement plus accessible comparativement à celui d’un prêt ouvert. La différence est souvent d’environ 1 ou 2 % et parfois plus en fonction du prêteur.
L’hypothèque ouverte
L’avantage de l’hypothèque ouverte est qu’elle vous permet de payer par anticipation tout ou partie du montant de votre dette. Vous pouvez le faire à n’importe quel moment sans encourir des risques de pénalité pour remboursement complet avant terme.
Flexibilité et coûts du prêt hypothécaire ouvert
À la différence du prêt fermé, l’hypothèque ouverte offre plus de liberté au débiteur. Si sa situation financière s’améliore pour diverses raisons, il peut se libérer de sa dette. Par exemple, si vous achetez une propriété au Québec à 300 000 $ que vous êtes convaincu de revendre à 350 000 $ dans quelques mois, vous pouvez opter pour l’hypothèque ouverte. Cependant, son coût est souvent trop élevé en raison du taux d’intérêt appliqué par le prêteur.
Durée et taux d’intérêt du prêt hypothécaire ouvert
Le taux d’intérêt d’une hypothèque ouverte est souvent en hausse. Il permet en réalité au prêteur de récupérer un maximum d’intérêts sur les mensualités versées en prévision d’un remboursement anticipé. Pour profiter réellement des avantages d’un prêt hypothécaire ouvert, Xperto vous recommande d’opter pour une durée de remboursement plus courte. Après 3 ou 4 mensualités, vous anticipez idéalement le remboursement de l’intégralité de votre dette.
Au Canada, il existe plusieurs autres types de prêts hypothécaires pour assurer le financement de l’achat d’une propriété. Essayez de vous renseigner sur ce que dit l’Autorité des Marchés Financiers à ce sujet avant de demander une hypothèque légale ou conventionnelle.
L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque conventionnelle est un prêt qui permet de couvrir au maximum 80 % de la valeur estimative ou du coût d’achat d’une propriété. Les 20 % restants doivent être apportés par le débiteur lui-même. Par exemple, vous souhaitez acheter une maison au Québec qui vaut 250 000 $. Pour obtenir un prêt hypothécaire conventionnel, vous devez réunir au moins la somme de 50 000 $. Dans ce cas précis, le montant d’emprunt proposé par la banque ou le créancier ne peut dépasser 200 000 $, soit exactement 80 % du coût d’achat de la maison.
Hypothèque ordinaire vs ratio élevé
Le prêt hypothécaire conventionnel présente plusieurs avantages. Grâce à l’apport personnel obligatoire de 20 %, votre valeur nette immobilière est conséquemment plus élevée. Vous pourrez investir plus facilement dans l’achat d’une propriété de votre choix. L’hypothèque conventionnelle vous épargne également de l’obligation de verser des primes d’assurance, réduisant ainsi vos versements mensuels. Elle requiert généralement peu de formalités et s’obtient assez rapidement.
L’hypothèque conventionnelle ne doit pas être confondue avec le prêt à ratio élevé. Celui-ci vous permet d’obtenir un crédit dont le montant dépasse 80 % de la valeur du bien immobilier.
Mise de fonds et assurance hypothécaire
Contrairement à l’hypothèque conventionnelle, le prêt à ratio élevé n’exige pas une mise de fonds de 20 %. Par contre, pour garantir le paiement du crédit immobilier obtenu, vous devrez vous acquitter d’une assurance supplémentaire dite hypothécaire. Les primes viennent alors s’ajouter aux versements classiques, augmentant ainsi vos charges mensuelles. L’hypothèque à ratio élevé ne peut être obtenue que pour une maison dont la valeur n’excède pas un million de dollars.
Avant de solliciter un prêt hypothécaire pour financer l’achat de votre maison au Québec, vous devez contacter l’un de nos experts pour avoir des conseils sur mesure. Nous étudions le marché afin de vous trouver une hypothèque adaptée à votre profil.
L’hypothèque privée
L’hypothèque privée est une solution alternative pour le financement d’un projet immobilier. Elle vient en réalité se substituer aux organismes de prêt traditionnels. En général, lorsque votre situation économique n’est pas très favorable, la banque va systématiquement refuser de vous accorder un crédit. Par contre, avec l’hypothèque privée, un particulier peut facilement valider votre dossier. Les conditions d’attribution de ce type de crédit sont moins restrictives et les délais de traitement sont très rapides.
Fonctionnement du prêt hypothécaire privé
L’hypothèque privée fonctionne d’une manière similaire au crédit classique dans une banque. Le prêteur privé va commencer par enquêter sur votre situation financière et analyser la rentabilité de la maison que vous souhaitez acquérir. Il se renseigne également sur votre fiabilité, en l’occurrence l’équité de votre propriété et votre capacité de remboursement. Enfin, il prend en considération le risque que peut constituer votre projet vis-à-vis de votre situation.
Les conditions d’éligibilité à l’hypothèque privée varient d’un prêteur à un autre. Certains vous demanderont par exemple des frais de dossier et des taux d’intérêt élevés alors que d’autres seront beaucoup plus souples. Dès que votre demande d’hypothèque privée est acceptée, le prêteur vous soumet une proposition contenant les conditions et modalités du prêt :
- taux d’intérêt,
- amortissement,
- montant des versements mensuels,
- durée de remboursement.
Aujourd’hui, au Québec, la procédure pour une hypothèque privée est très simplifiée. Les demandes se font entièrement en ligne et les organismes de prêt mettent tout en œuvre pour offrir un service de qualité à chaque personne qui demande un prêt. Toutefois, les taux d’intérêt sont souvent plus élevés que dans une banque.
Auprès de qui solliciter un prêt hypothécaire privé ?
Un prêteur privé est un investisseur ayant de l’argent dont la provenance peut varier. C’est une personne qui décide d’investir dans l’hypothèque privée en raison des nombreux avantages qu’il peut en tirer. Il existe évidemment plusieurs types de prêteurs. Certains sont des groupes de particuliers ayant mis en place des sociétés d’investissement hypothécaire. Il peut aussi s’agir d’une personne qui a fait fortune dans plusieurs domaines ou grâce à la vente de son entreprise. Pour votre projet immobilier au Canada, Xperto vous aide à trouver une hypothèque privée en fonction de votre profil.
L’hypothèque subsidiaire
Au Québec, l’hypothèque subsidiaire est connue sous plusieurs dénominations : garantie collatérale, hypothèque parapluie, garantie accessoire. Elle vous permet de mettre votre propriété en sûreté afin d’obtenir un financement supplémentaire, et surtout à un taux d’intérêt plus attractif. La particularité de l’hypothèque subsidiaire est qu’elle couvre le montant principal dû, mais aussi la somme d’autres dettes actuelles ou futures que le débiteur pourrait contracter. Il peut s’agir par exemple d’un prêt-auto, d’une marge de crédit ou d’un prêt personnel. Ces autres emprunts sont néanmoins soumis à des conditions particulières. En résumé, l’hypothèque subsidiaire confère au prêteur un droit plus large que le prêt hypothécaire conventionnel.
Avantages et fonctionnement prêt hypothécaire subsidiaire
Pour obtenir une hypothèque subsidiaire ou collatérale, vous devez d’abord remplir un certain nombre de conditions. Celles-ci varient d’une banque à une autre. Mais dans tous les cas, il faudra prouver que vous avez une bonne situation financière et un excellent dossier de crédit. L’institution financière vous fait ensuite signer un acte de garantie immobilière au lieu d’un contrat hypothécaire classique.
Les avantages de l’hypothèque subsidiaire sont multiples et variés. Elle vous permet entre autres d’accéder au crédit grâce à l’effet de levier de votre propriété et de garantir différents prêts en évitant les frais de notaire. L’hypothèque subsidiaire vous aide par ailleurs à bénéficier de meilleurs taux d’intérêt pour tous les crédits inclus.
Utilisation du prêt hypothécaire subsidiaire pour projets futurs
Dans une hypothèque subsidiaire, le montant enregistré est supérieur à celui du prêt contracté pour votre propriété. Par exemple, pour l’acquisition de votre maison au Québec, il vous faut un prêt hypothécaire de 280 000 $. Le montant qui sera finalement enregistré pourrait être 350 000 $ ou même 400 000 $ pour couvrir d’éventuelles dettes à souscrire auprès de la même institution financière.
La différence entre la somme inscrite et le montant approuvé pour l’achat de votre propriété vous aide à emprunter de l’argent supplémentaire que vous pouvez utiliser à diverses fins. Vous pouvez engager des travaux de rénovation dans votre maison ou investir dans des projets personnels. De nombreux particuliers utilisent les fonds supplémentaires de l’hypothèque subsidiaire pour financer une autre propriété.
FAQ
Que choisir entre hypothèque fermée et ouverte ?
Si vous envisagez de conserver votre bien immobilier au moins jusqu’au terme du crédit, préférez l’hypothèque fermée. Par contre, l’hypothèque ouverte est une meilleure option si vous prévoyez une revente dans l’immédiat.
Qu’est-ce qu’une hypothèque ?
L’hypothèque désigne un prêt accordé par une institution financière afin de vous aider à investir dans l’achat d’une propriété. Elle vous permet donc de devenir propriétaire de maison beaucoup plus rapidement. Le bien immobilier acquis sert de garantie pour l’argent emprunté.
Quels sont les inconvénients d’une hypothèque ?
Le bien immobilier mis sous hypothèque peut être saisi ou vendu pour le remboursement du capital total restant dû.