Une période d’incertitude peut entourer les périodes à venir concernant le marché immobilier au Canada. Alors que les taux hypothécaires amorcaient une baisse, l’environnement des affaires marqué par l’accumulation des tarifs douaniers imposés par les Etats-Unis présage la crainte d’un ralentissement du commerce, des investissements, de la consommation et de la création d’emplois. Vous avez en projet de souscrire une hypothèque ou vous planifiez de renouveler votre contrat dans les prochains mois ? Voici des conseils pour prendre une décision éclairée concernant votre taux hypothécaire en période de récession.
Que savoir sur le contexte économique actuel ?
- Au Canada :
En 2024, l’économie canadienne a évité une récession brutale. L’inflation, qui a grimpé fortement dans les années précédentes, est désormais revenue près de la cible de 2 % fixée par la Banque du Canada. Malgré un contexte mondial incertain, la croissance économique a dépassé les 1 %, soutenue notamment par l’immigration, qui dynamise la consommation des ménages et encourage l’investissement des entreprises.
Malgré cette situation, l’économie fonctionne toujours en dessous de son plein potentiel. La confiance des consommateurs reste fragile, en partie à cause du fardeau croissant des paiements hypothécaires à renouveler. Les facteurs externes comme la menace de nouveaux droits de douane imposés par les États-Unis peuvent freiner la croissance prévue en 2025. Les principales banques canadiennes anticipent une croissance modeste, entre 1,2 % et 1,8 %, pour cette année.
L’inflation est désormais stable autour de 2 %, une bonne nouvelle pour les emprunteurs. En mars 2025, elle s’établit à 1,9 %, bien qu’une grande partie des pressions restantes vienne des prix des loyers et des coûts liés au logement. Si l’on exclut ces coûts, l’inflation réelle serait déjà sous la cible, autour de 1,7 %.
Face à cette maîtrise de l’inflation, la Banque du Canada a commencé à abaisser son taux directeur après l’avoir maintenu à 5 % jusqu’à la mi-2024. Huit réductions successives le ramènent à 2,75 % en mars 2025. Cette situation est un soulagement pour les emprunteurs, surtout ceux qui renégocient leur hypothèque cette année. Certains économistes estiment néanmoins que la Banque ne pourra pas aller beaucoup plus bas, craignant une reprise de l’inflation. Un taux plancher autour de 1,75 % est envisagé par plusieurs experts.
- Sur le plan international :
Depuis le retour de Donald Trump sur la scène politique, les relations commerciales entre le Canada et les États-Unis se tendent. Fidèle à son approche protectionniste, le président américain impose des droits de douane de 25 % sur une large gamme de produits canadiens et mexicains, incluant une taxe de 10 % sur les exportations d’énergie et de minéraux critiques du Canada. Le gouvernement canadien instaure en réponse des mesures tarifaires sur environ 155 milliards de dollars de produits américains. Ces mesures peuvent rester en place pendant toute l’année 2025, créant beaucoup d’incertitude pour les entreprises et les consommateurs.
Ce bras de fer commercial ne se limite pas aux gouvernements. Il peut aussi perturber les chaînes d’approvisionnement, augmenter les coûts d’importation et exercer une pression haussière sur l’inflation au Canada. Si les biens deviennent plus chers à produire ou à importer, la situation peut aussi freiner la croissance économique et à terme influencer les décisions de la Banque du Canada sur les taux d’intérêt. Pour les emprunteurs, cette conjoncture signifie que l’évolution des taux hypothécaires est susceptible d’être affectée par ces tensions internationales, même si la situation économique intérieure est sous contrôle.
Au-delà des enjeux nord-américains, la guerre en Ukraine et d’autres foyers d’instabilité géopolitique peuvent aussi avoir un impact sur l’économie mondiale. Ces événements perturbent les flux commerciaux, font grimper les prix de certaines matières premières, comme l’énergie et les céréales, et entretiennent une pression inflationniste dans plusieurs pays. Ces facteurs internationaux peuvent rapidement faire changer la donne.
Impacts spécifiques sur le marché hypothécaire canadien
Plus l’environnement international et national est instable, plus il est difficile pour la Banque du Canada de planifier ses politiques monétaires avec confiance. Si les tensions commerciales ou géopolitiques provoquent une hausse inattendue de l’inflation, l’institution monétaire peut ralentir les baisses de taux d’intérêt, voire les maintenir plus longtemps à un niveau élevé. Une telle conjoncture est susceptible de retarder une éventuelle détente sur les taux hypothécaires : cette donnée importante est à surveiller régulièrement.
Qu’est ce qu’une récession?
Une récession économique, c’est une période où l’économie d’un pays ralentit sérieusement pendant plusieurs mois:
- Cela signifie que le pays produit moins de biens et de services qu’avant.
- Le produit intérieur brut (PIB) baisse pendant au moins deux trimestres consécutifs (6 mois).
Les stratégies recommandées pour 4 scénarios économiques au Canada
- Scénario 1: en cas de croissance limitée avec inflation stable
Dans un contexte de croissance économique limitée mais d’inflation stable, les taux hypothécaires devraient maintenir une relative stabilité en 2025.
- Pour les acheteurs potentiels, cette période représente une opportunité intéressante pour entrer sur le marché. N’hésitez pas à exploiter cette stabilité pour négocier les meilleures conditions possibles auprès des institutions financières. Prenez le temps de magasiner, de discuter des taux d’intérêt et des clauses contractuelles afin d’obtenir un prêt hypothécaire adapté à votre situation financière à long terme.
- Face à une croissance économique modérée et une inflation maîtrisée, l’année 2025 peut aussi offrir un environnement propice à une expansion immobilière prudente. Bien que la croissance soit limitée, la stabilité des taux hypothécaires peut soutenir la demande locative et la valorisation des actifs. Pour les investisseurs, il est conseillé d’adopter une approche sélective, en privilégiant les investissements dans des secteurs porteurs et des biens immobiliers bien situés. Une analyse rigoureuse du marché et une gestion locative efficace seront essentielles pour maximiser les rendements dans ce contexte économique.
- Scénario 2 : en cas de stagflation
On parle de stagflation lorsqu’un pays connaît une croissance économique limitée voir nulle et que l’inflation est élevée.
Dans un tel contexte, les taux hypothécaires sont susceptibles d’augmenter, car la Banque du Canada pourrait chercherait à maîtriser la hausse des prix. L’incertitude économique, potentiellement exacerbée par des politiques comme l’imposition de tarifs douaniers et le renvoi d’immigrants, peut alors maintenir une pression inflationniste.
- Pour les emprunteurs, opter pour un taux fixe apparaît comme une stratégie prudente face à cette perspective de taux en hausse et à l’imprévisibilité. Un taux fixe sur cinq ans offre une sécurité budgétaire et vous protège contre d’éventuelles augmentations significatives des coûts d’emprunt. La prudence accrue est de mise avant de s’engager dans un achat immobilier dans ce climat économique incertain.
- En période de stagflation, l’investissement immobilier est une démarche qui requiert une approche sélective et stratégique. La stagnation économique peut limiter la croissance des loyers, tandis que l’inflation réduit le pouvoir d’achat. Lorsque cette conjoncture est de mise, concentrez-vous sur les propriétés à forte valeur ajoutée, comme les biens nécessitant des rénovations ou des améliorations permettant d’augmenter leur attractivité et leur potentiel de revenus locatifs. Recherchez des opportunités où vous pouvez créer de la valeur tangible et ainsi vous démarquer dans un marché potentiellement stagnant. Une gestion rigoureuse des coûts et une analyse approfondie du potentiel de chaque investissement seront cruciales pour maintenir la rentabilité dans un environnement de stagflation.
- Scénario 3 : en cas de ralentissement économique avec une inflation contrôlée
Dans un contexte de ralentissement économique (cad ou le taux de croissance du PIB est négatif) et une inflation maîtrisée, les taux hypothécaires devraient amorcer une baisse, la Banque du Canada cherchant à stimuler l’activité économique. Ayant déjà commencé à assouplir sa politique monétaire, d’autres réductions du taux directeur sont anticipées par plusieurs économistes.
- Pour les acheteurs, cette situation suggère qu’une position d’attente stratégique pourrait être judicieuse. Un taux variable pourrait s’avérer un choix pertinent, car il devrait suivre la trajectoire à la baisse du taux directeur, réduisant vos coûts d’emprunt au fil du temps.
- Un ralentissement économique avec une inflation sous contrôle peut créer des opportunités d’acquisition intéressantes pour les investisseurs immobiliers. La baisse des taux d’intérêt peut rendre le financement plus abordable et potentiellement stimuler une certaine demande. Soyez attentif aux biens immobiliers sous-évalués ou aux vendeurs motivés dans ce contexte de ralentissement. Une analyse rigoureuse du marché et une identification des secteurs résilients vous permettront de réaliser des acquisitions opportunistes avec un potentiel de valorisation à moyen et long terme, une fois la reprise économique amorcée.
- Scénario D: en cas de ralentissement économique avec inflation
Le Canada peut aussi entrer dans une phase de ralentissement économique accompagnée d’une inflation persistante.
- Dans ce cas, il est essentiel d’agir avec prudence avant de contracter un nouveau prêt hypothécaire. Les taux d’intérêt, notamment les taux fixes, peuvent repartir à la hausse en raison de tensions commerciales et de l’incertitude sur les marchés. Retarder l’achat ou le renouvellement d’une hypothèque est la démarche conseillée, si la situation le permet : cette démarche peut éviter de s’engager à des conditions peu favorables. L’incertitude sur le marché du travail peut exposer certains ménages à un risque de perte de revenu. Il est donc sage de ne pas se surendetter et de conserver une marge de manœuvre financière.
- Pour les investisseurs, la priorité dans un environnement instable est la sécurisation des flux de trésorerie. S’assurer que les propriétés génèrent des revenus réguliers est indispensable, en mettant l’accent sur la stabilité des locataires et la gestion rigoureuse des coûts d’exploitation. Il peut également être pertinent de favoriser les investissements à long terme dans des secteurs moins sensibles aux fluctuations économiques, ou de diversifier son portefeuille pour atténuer les risques. Comme les taux hypothécaires peuvent devenir volatils dans un tel contexte, il est recommandé de négocier des conditions de financement flexibles.
Historiques des récessions passées
L’histoire économique canadienne récente présente plusieurs récessions avec des impacts variés :
| Période de Récession | Causes Principales | Impact Économique | Évolution du Taux Directeur | Impact sur le marché immobilier canadien |
| 1981-1982 | Inflation élevée | Chômage à 12 % | En forte hausse (20,03 % en août 1981) | Effondrement des ventes, baisse des prix, saisies en hausse |
| 1990-1992 | Récession mondiale | Chômage élevé | En baisse après pic de 13,65 % en 1990 | Correction des prix, particulièrement dans les grands centres |
| 2008-2009 | Crise financière | Baisse du PIB de 3,3 % | En forte baisse (0,5 % en mars 2009) | Ralentissement temporaire, reprise rapide grâce aux taux bas |
| 2020-2021 | Pandémie COVID-19 | Baisse du PIB de 5,54 % | En forte baisse (0,25 % en juillet 2020) | Hausse marquée des prix suite aux taux historiquement bas |
Les récessions entraînent généralement une baisse des taux pour stimuler l’économie, sauf dans les cas d’inflation élevée. Le marché canadien a montré une résilience historique par rapport aux États-Unis, surtout dans les grands centres urbains. Un décalage de 3 à 6 mois est souvent remarqué entre les changements du taux directeur et les ajustements des taux hypothécaires.
3 conseils pratiques pour mieux s’adapter à la situation actuelle
- Choisir entre taux fixe et variable
Votre choix dépend de votre profil et de votre tolérance au risque. Un taux fixe de cinq ans offre de la stabilité, surtout dans un contexte économique incertain. Avec les baisses attendues du taux directeur, un taux variable peut toutefois devenir intéressant. Une solution hybride, avec une partie fixe et une partie variable, est aussi envisageable.
- Se préparer aux imprévus
Constituez un fonds d’urgence pour couvrir plusieurs mois de dépenses. Cette solution vous évitera de vendre vos placements en période défavorable. Simulez l’impact d’une hausse des taux de 1 à 3 % sur vos mensualités et envisagez des options de renégociation avant une éventuelle récession.
- Optimiser votre financement et vos placements
Posez à votre courtier des questions sur les pénalités de remboursement, la transférabilité de l’hypothèque et les possibilités d’augmenter vos paiements. Obtenez une préapprobation pour sécuriser un taux bas. Côté placements, diversifiez vos actifs, restez concentré sur vos objectifs à long terme et rééquilibrez régulièrement votre portefeuille. Faites appel à un évaluateur qualifié pour mieux évaluer les risques.
Conclusion
Les prochains mois nécessiteront une vigilance accrue face aux évolutions économiques. Votre situation étant unique, un conseil sur mesure est la clé. Restez fidèle à vos objectifs financiers à long terme et investissez avec discernement selon votre niveau de tolérance au risque. Gardez à l’esprit que les récessions sont passagères et annoncent généralement une reprise durable. Un bon coussin de liquidités vous aidera à traverser les turbulences et à tirer parti de la remontée des marchés.
Glossaire des termes économiques clés
- Taux directeur : Taux d’intérêt fixé par la Banque du Canada qui influence les autres taux d’intérêt, dont le taux hypothécaire.
- Stagflation : Situation économique combinant stagnation économique et inflation élevée.
- Récession : Déclin significatif de l’activité économique durant au moins deux trimestres consécutifs.
- Écart de taux : Différence entre le taux directeur et les taux hypothécaires offerts aux consommateurs.
- PIB (Produit Intérieur Brut) : Mesure de l’activité économique d’un pays. Un recul du PIB pendant deux trimestres consécutifs est une définition courante de la récession.
- Taux de chômage : Pourcentage de la population active sans emploi. Une récession entraîne généralement une hausse du taux de chômage.
- Inflation : Augmentation générale et durable des prix. Elle a récemment atteint des sommets et influence les coûts pour les consommateurs et entreprises.
- Obligations gouvernementales : Titres de dette émis par le gouvernement, dont le rendement influence notamment les taux hypothécaires fixes.
- Taux fixe vs taux variable : Un taux fixe reste le même pendant toute la durée du terme, tandis qu’un taux variable fluctue en fonction du taux préférentiel de la banque, lui-même influencé par le taux directeur.