L’accès à la propriété reste un défi pour de nombreux ménages au Canada en 2025. Les prix élevés, les taux hypothécaires fluctuants et les critères stricts de qualification rendent l’achat d’une maison ou d’un condo plus difficile. Dans ce contexte, la location avec option d’achat ou LOA est une solution à la fois flexible, progressive et accessible pour devenir propriétaire.
La LOA permet de louer un bien pendant une période définie, tout en conservant la possibilité – et non l’obligation – de l’acheter à un prix fixé dès la signature. Ce modèle est de plus en plus populaire auprès des primo-accédants, des travailleurs autonomes ou encore ceux qui souhaitent améliorer leur dossier de crédit avant de contracter une hypothèque.
Découvrez ce qu’il faut savoir sur les étapes et les modalités de la location avec option d’achat.
Location avec option d’achat : qu’est-ce que c’est et comment ça fonctionne ?
La LOA est un contrat dans lequel un locataire-acheteur occupe un logement avec l’option d’en devenir propriétaire à la fin du terme. Le locateur, quant à lui, achète ou met à disposition le bien pour le compte du locataire durant la période du bail.
Une portion du loyer mensuel, définie dans le contrat, peut être créditée comme mise de fonds utilisée lors de l’achat final. Cette solution permet donc au locataire de bâtir progressivement son apport, tout en testant la propriété. Cette option donne aussi au locataire acheteur la possibilité de convertir le contrat de sa maison en une vente lorsqu’il sera en mesure d’obtenir un financement hypothécaire et de devenir propriétaire.
Les 2 types de contrats pour la location d’achat
Deux types de contrats de location avec option d’achat sont souvent rencontrés au Québec :
- Le contrat avec option d’achat classique :
- Le locataire paie un loyer mensuel ainsi qu’un dépôt initial, cette somme se situe entre 10 et 14% du prix de la propriété.
- Au terme du contrat de location achat (généralement de 2 à 4 ans), le locataire peut exercer son privilège d’achat (au prix prévu au contrat).
- Le locataire peut alors se porter acquéreur du bien en utilisant la prime d’option d’achat comme acompte/mise de fonds (la somme initiale plus l’excédent du loyer accumulé).
- Le contrat de location-vente ou crédit bail :
- Le locataire paie un loyer mensuel qui inclut environ 13,5% d’apport ainsi qu’un loyer dont une partie (définie lors de la signature du contrat) sera à terme déduit du prix de vente prévu au contrat.
- Au terme prévu, le locataire a l’option d’acheter le bien à un prix fixé à l’avance.
Avantages de la location avec option d’achat
Avantages pour le locataire acheteur
- Le locataire peut faire une offre sur une maison sans avoir à payer la totalité du prix d’achat dès le début. Les paiements mensuels de location peuvent être inférieurs aux paiements hypothécaires mensuels. Cette solution est donc avantageuse pour les Canadiens qui n’ont pas accès à un crédit.
- Il est à noter que le paiement comprend le loyer, les taxes municipales et scolaires, la taxe de bienvenue (qui est étalée sur la durée), les frais de notaire initiaux, ainsi que l’assurance de la propriété.
- Le locataire a la possibilité d’habiter la propriété et de l’aménager avant de décider de l’acheter, de cette façon, il n’a pas à verser la totalité du prix de vente directement.
- Les conditions proposées par cette formule sont accessibles, les conditions sont moins contraignantes que celles d’un financement hypothécaire classique et permettent de ne pas attendre de remplir toutes les conditions.
Avantages pour le vendeur
- Il y a plus d’offres de maisons à vendre que de maisons en location, il sera souvent plus simple de trouver la maison qui correspond à ses besoins.
- Le locataire acheteur, peut rétablir ou corriger son crédit en vue d’obtenir un prêt hypothécaire sans avoir le risque de voir les prix augmenter et de ne pas pouvoir acheter lorsque ses finances le lui permettent
Inconvénients pour le locataire / acheteur
- Les paiements mensuels peuvent être plus élevés que pour une location standard, car une partie des paiements est consacrée à l’option d’achat et aux frais inhérents à la propriété.
- Si l’acheteur décide de ne pas acheter la propriété à la fin du contrat, il peut perdre la prime d’option d’achat et les paiements supplémentaires qu’il a effectués. Les paiements anticipés effectués par ce dernier peuvent être perdus s’il décide finalement de ne pas acheter le bien à la fin de la période de location.
- Les acheteurs peuvent être liés par des restrictions contractuelles qui limitent leur liberté de modifier le bien pendant la période de location. Si la demande baisse pendant la période de location, l’acheteur peut se retrouver avec un prix d’achat supérieur à la valeur actuelle du bien immobilier.
- Dans le cadre d’un contrat avec option d’achat, le locataire acheteur peut se priver de sa mise de fonds pour une demande de crédit sur une autre maison ou un autre condo.
Points importants sur la LOA en 2025
- Exigences contractuelles renforcées
L’Office de la protection du consommateur (OPC) précise désormais les contenus obligatoires pour les contrats de LOA, notamment :
- Montant détaillé de chaque paiement.
- Mode de calcul du prix d’achat.
- Conditions d’entretien et responsabilités respectives.
- Transparence accrue pour les copropriétés
À compter d’août 2025, la vente de biens en copropriété au Québec nécessite un certificat d’état de la copropriété. En LOA, si le bien est en copropriété, ces documents doivent être remis dès la signature pour éviter toute mauvaise surprise.
- Points à négocier avec prudence
Pour sécuriser une LOA, les points suivants doivent être très clairs :
- Le prix d’achat est-il fixe ou révisable ?
- Quelle portion du loyer est créditée comme mise de fonds ?
- Qui paie quoi (entretien, taxes, réparations) ?
- Durée optimale pour permettre une qualification hypothécaire.
Exemple concret d’une LOA :
- Prix de la maison : 500 000 $.
- Prime d’option : 10 000 $.
- Loyer mensuel : 2 500 $, dont 400 $ crédités.
- Durée : 3 ans.
Total des crédits-loyers : 400 × 36 = 14 400 $.
Total mise de fonds accumulée : 10 000 + 14 400 = 24 400 $.
À la fin du contrat, le montant à financer serait donc 500 000 – 24 400 = 475 600 $.
Quel est le rôle du courtier Hypothécaire ?
Le courtier hypothécaire joue un rôle très important dans la location avec option d’achat. Il peut aider les acheteurs à y voir clair, à leur expliquer les tenants et les aboutissant de l’offre, et à valider avec eux qu’au terme du contrat ils seront en mesure de pouvoir financer l’achat de votre maison, de votre duplex ou de votre condo. De plus, il sélectionne des compagnies dont la réputation est établie.
Location avec option d’achat au Canada – FAQ
Comment procéder ?
Votre courtier hypothécaire doit avoir une vue d’ensemble sur votre dossier.
Il va analyser votre dossier de crédit, vous confirmer les options, fixer l’apport nécessaire en fonction de la catégorie du bien (condominium, maison, maison de ville, duplex…), et vous donner une idée des coûts pour vous permettre de commencer votre recherche.
Le courtier est-il en mesure de me pré-qualifier ?
Selon le type d’immeuble, il sera en mesure de vous confirmer un montant, la dernière chose que vous voulez est d’avoir une offre qui n’aboutit pas, c’est ce que vous deviez faire à la base.
Est-il possible de faire une location avec option d’achat sans mise de fonds ?
Non, vous devez avoir une mise de fonds de 13.5%
Est-il possible de faire une location achat sans majorer les loyers ?
C’est généralement possible, et ce en fonction de votre situation financière, il est important d’anticiper l’achat à terme.
Pré-occupation VS Promesse d’achat
Les Canadiens utilisent souvent le terme de pré-occupation. La pré-occupation est une entente informelle entre l’acheteur et le vendeur pour acheter une propriété à l’avenir, tandis que la promesse d’achat est un contrat officiel.
Quelles sont les obligations du vendeur ?
Le vendeur doit maintenir la propriété en bon état et respecter les termes du contrat de location avec option d’achat. Les lois imposent que dans ce type d’entente, le propriétaire se doit de maintenir le bien dans de bonnes conditions.
Quelles sont les obligations du locataire (promettant acheteur) ?
Le locataire doit respecter les termes du contrat de location avec option d’achat, effectuer les paiements mensuels à temps et entretenir la propriété.
Quel type d’assurance souscrire ?
Les locataires doivent souscrire une assurance habitation pour protéger leurs biens personnels, tandis que le vendeur doit souscrire une assurance responsabilité civile pour protéger la propriété.
Qui paie l’entretien et les travaux d’un logement en location-achat ?
Les travaux mineurs sont généralement à la charge du locataire, tandis que les travaux majeurs comme une grosse rénovation, sont à la charge du propriétaire de la maison.
Dois-je verrouiller le prix demandé ?
Il est recommandé de verrouiller le prix demandé pour éviter les fluctuations du marché immobilier.
Comme mentionné plus tôt, selon le contexte, l’évolution peut être avantageuse ou désavantageuse pour l’acheteur. Grâce à ce mécanisme, vous vous assurez de verrouiller votre achat au Québec. De plus, la conjoncture provoque la tendance à ce que de moins en moins de Canadiens se tournent vers un crédit dans le cadre d’un achat vente.
Que se passe-t-il si le locataire ne paye plus son loyer ?
Le propriétaire peut mettre fin au contrat de location avec option d’achat et garder les paiements déjà effectués. Il est fondamental pour le locataire acheteur d’avoir toutes les informations et bien comprendre les règles de la location achat avant de s’engager.
Le propriétaire actuel a une hypothèque, est-ce important ?
Parmi les règles à respecter dans le cadre d’une location achat, il est important de savoir si le propriétaire actuel a une hypothèque sur le bien immobilier que vous envisagez d’acheter avec une location avec option d’achat.
Si le propriétaire a une hypothèque, cela signifie que le bien immobilier est donné en garantie pour le prêt hypothécaire. Si le propriétaire ne peut pas payer le crédit, la banque peut saisir le bien immobilier pour rembourser la dette, il est donc primordial de travailler avec des professionnels établis dont la réputation et la situation financière sont confirmées.
De plus, dans une location avec option d’achat, si le propriétaire actuel ne paie pas ce crédit, cela peut affecter votre capacité à acquérir le bien immobilier. Il est donc important de ne pas prendre ce sujet à la légère et de vous assurer si le propriétaire actuel de la maison ou du condo a une hypothèque sur le bien immobilier avant de signer un contrat de location avec option d’achat.
Qui propose des locations avec option d’achat ?
Plusieurs acteurs du marché immobilier proposent des locations avec option d’achat :
- Les promoteurs
Les promoteurs immobiliers peuvent proposer des locations avec option d’achat pour les nouvelles constructions.
Un achat dans une résidence en construction, d’une maison de ville, ou d’un appartement dans un immeuble neuf peut offrir l’avantage d’avoir plusieurs options. Il peut être aussi aux risques et périls de l’acheteur, en effet les situations de retard, les finances du constructeur, ou la possibilité d’augmentation des prix peuvent mettre en péril la transaction.
Passer par une étape d’essai (par le biais d’un locateur) permet aux acheteurs potentiels de louer une propriété avant de l’acheter définitivement.
Vous trouverez peut-être cette alternative intéressante, cependant toutes les propriétés sont limitées, et les modalités seront à valider et à vérifier avec attention.
Il est important pour ne pas que les parties vivent une mauvaise aventure de vérifier la transaction, le contenu de l’offre, ainsi que tous les tenants et aboutissants de l’offre.
- Les intermédiaires spécialisés dans la location avec option d’achat
Certains intermédiaires spécialisés dans la location avec option d’achat peuvent également aider les acheteurs potentiels à trouver des baux disponibles à la location avec option d’achat à condition qu’ils qualifient. Un notaire pourra vous aider à comprendre les lois qui encadrent ce type de transaction.
- Les particuliers
Enfin, certains particuliers peuvent proposer une location avec option d’achat pour leur propre maison ou appartement. Cette solution n’est pas la plus courante au Québec, mais vous pouvez par exemple passer par un site web spécialisé pour trouver la maison de vos rêves.
Dans ce cas, il est important de faire preuve d’une très grande prudence et de bien comprendre les termes du contrat de location avec option d’achat avant de signer. Lorsque le contrat de location achat est mal rédigé il peut être impossible à terme de se faire financer.
Conclusion
La location avec option d’achat s’impose en 2025 comme une solution hybride entre la location et l’achat. Elle offre plus de flexibilité, permet de tester la propriété et facilite la constitution de la mise de fonds. Bien négociée et bien encadrée, elle représente une solution efficace pour accéder à la propriété, même dans un contexte de marché immobilier complexe.
Pour maximiser vos chances de succès, faites-vous accompagner par un professionnel et préparez dès maintenant votre futur financement hypothécaire.