Guide sur le courtier hypothécaire

L’achat d’une maison nécessite des fonds importants. Dans la majorité des cas, seul un prêt hypothécaire permet d’accéder au capital suffisant. Pour trouver l’offre adaptée à sa situation, un emprunteur devait faire le tour des différents prêteurs auparavant. Cette tâche s’avère chronophage. Démêler les conditions imposées par les institutions financières nécessite aussi une certaine expertise du prêt hypothécaire. L’intervention d’un courtier hypothécaire facilite désormais les démarches pour les emprunteurs. Quelles sont réellement ses attributions ? Est-il réellement avantageux de faire appel à ce professionnel ? À combien s’élève sa rémunération ? Avant de répondre à toutes ces questions, il convient dans un premier temps de différencier ce métier de celui de conseiller hypothécaire pour éviter tous malentendus.

Ne pas confondre conseiller hypothécaire et courtier hypothécaire

Le conseiller hypothécaire travaille pour une banque. Il ne vous présentera alors que des solutions hypothécaires accessibles auprès de son institution financière. On parle de démarcheur hypothécaire lorsque ce professionnel est indépendant, mais qu’il ne propose que la gamme de produits d’une seule institution financière.

Un courtier hypothécaire peut également être indépendant ou être rattaché à un cabinet de courtage hypothécaire. Dans l’un ou l’autre cas, il collabore avec plusieurs prêteurs hypothécaires et sert d’intermédiaire entre vous et ces institutions financières. D’ailleurs, ce professionnel doit être en mesure de vous indiquer le nombre de prêteurs avec lequel lui et son agence de courtage hypothécaire collaborent au cours des 12 derniers mois. Sur cette même durée, il doit également vous dire si une des institutions financières avec laquelle il fait affaire a consenti plus de la moitié du nombre total des prêts ou de renouvellements hypothécaires.

Le courtier hypothécaire dispose d’une parfaite connaissance des produits hypothécaires accessibles auprès des institutions financières avec lesquelles il travaille. Son objectif premier est de vous trouver une offre avec un taux d’intérêt attractif et parfaitement adapté à votre situation financière, mais aussi à votre projet. S’il estime que votre situation financière ne vous permet pas de rembourser convenablement le prêt hypothécaire, il peut vous déconseiller d’y souscrire.

Cet expert a un devoir de conseil envers vous. Il prendra le temps de vous expliquer le fonctionnement d’un prêt hypothécaire et de vous éclairer sur ses spécificités comme la période d’amortissement, le terme, l’échéance, le taux d’intérêt, les frais de pénalités, les frais inhérents au prêt, le coût de l’assurance, etc.

Quel organisme réglemente les courtiers hypothécaires ?

Le métier de courtier hypothécaire existe depuis longtemps au Canada, mais la réglementation concernant le courtage immobilier est récente. Elle n’est établie que le 1er mai 2010. Cette profession est initialement encadrée par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec ou OACIQ, avant de passer sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers ou AMF en mai 2020. Ces deux organismes ont pour vocation entre autres de protéger les consommateurs des faux prêteurs d’argent. Ces personnes peu scrupuleuses passent par les médias sociaux pour séduire leurs clients avec des offres de prêt hypothécaire ou de prêt personnel avec des modalités de remboursement très attractives. Toutes ces manœuvres ont pour objectif de vous subtiliser des informations sensibles comme des coordonnées bancaires.

Pour pouvoir exercer le métier de courtier hypothécaire, un professionnel doit présenter un permis valide. Ce document vous protège en cas de litige. Exigez cette pièce justificative ou consultez le Registre des entreprises et des individus autorisés à exercer pour vous assurer de faire affaire avec un courtier hypothécaire honnête. Des fraudeurs habiles peuvent en effet prétendre travailler pour des institutions financières réputées. Pour être plus crédibles, ils peuvent même mettre en ligne un site web, qui à bien y regarder n’est pas hébergé dans la province où ils prétendent exercer.

De quelle formation dispose un courtier hypothécaire ?

Pour avoir le droit d’exercer le métier de courtier hypothécaire, le candidat doit suivre une formation spécialisée reconnue par l’AMF basée sur le Curriculum de formation du Programme de qualification en courtage hypothécaire ou PQCH. Pour l’instant, ce type de formation n’est accessible qu’auprès de quelques organismes comme les Professionnels hypothécaires du Canada.

Elle inclut deux modules :

Le module « courtage hypothécaire » permet au candidat d’acquérir les bases du courtage hypothécaire. Il se familiarise entre autres avec les différents types d’hypothèques, les méthodes qui lui permettront d’évaluer les besoins des clients.

Le module « déontologie et pratiques professionnelles » a pour objectif d’inculquer au candidat la réglementation et les notions de droit qui portent sur le courtage hypothécaire.

Au terme de cette formation et si sa candidature est acceptée, l’aspirant courtier hypothécaire doit passer des examens. Ils se déroulent en deux temps. D’abord, le candidat est invité à établir une pratique professionnelle éthique puis à procéder à une opération de courtage. Un examen réussi est valide 2 ans. S’il échoue à un de ces examens, il peut le repasser à 3 reprises.

Si l’aspirant courtier hypothécaire passe ses examens, il doit encore faire un stage dans les conditions réelles de travail en vue d’affiner son expérience et ses connaissances, mais aussi ses savoirs-être. Cette période de mise en pratique dure 12 semaines, à raison de 28 heures par semaine.

Si vous êtes pris en charge par un stagiaire qui effectue cette période probatoire, vous êtes protégé en cas de préjudices qu’il aurait causés. Tous les cas qu’il traite sont en effet couverts par l’assurance responsabilité professionnelle de l’employeur et par le Fonds d’indemnisation des services financiers.

Si le stage est probant, le candidat peut faire la demande d’un certificat de représentant auprès de l’AMF avant que la validité de ses examens ne soit expirée.

Quels sont les services qu’un courtier hypothécaire offre ?

Un courtier hypothécaire vous permet de bénéficier de nombreux services.

Services	Description
Aide à la Préapprobation hypothécaire	Cette démarche consiste à déterminer si vous êtes apte à rembourser un prêt. Une préapprobation vous renseigne aussi sur le capital maximal que les institutions financières peuvent vous octroyer.
Conseil en matière de crédit	Cet expert vous renseigne aussi sur les spécificités des prêts hypothécaires. Il vous aide à améliorer votre cote de crédit et votre situation financière pour ainsi augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.
Comparaison des prêts hypothécaires	Le courtier hypothécaire sélectionne les produits de prêts les plus susceptibles de correspondre à vos attentes et à votre profil.
Négociation des termes du prêt hypothécaire	Le courtier hypothécaire est le plus à même de négocier des conditions de prêts plus attractifs comme un taux d’intérêt plus avantageux.
Constitution et instruction du dossier de demande de prêt hypothécaire	Ce professionnel vous aide dans la collecte des documents requis pour la constitution de votre demande de prêt hypothécaire. Il se charge aussi de la remettre au prêteur pour son instruction.
Renégociation des termes du prêt hypothécaire	Si vous avez déjà contracté un prêt hypothécaire, le courtier hypothécaire peut intervenir en votre faveur auprès de votre prêteur et négocier des conditions de remboursement plus intéressantes.

Qui paye le courtier hypothécaire ?

Les services d’un courtier hypothécaire ne vous (l’emprunteur) sont pas facturés. C’est l’institution financière auprès de laquelle vous avez contracté le prêt hypothécaire grâce à l’intervention du courtier qui le rémunère. La rétribution du courtier hypothécaire dépend de différents facteurs, dont le nombre de transactions réalisées. Il perçoit son dû quand les fonds sont débloqués chez le notaire.

Deux autres commissions peuvent lui être versées en plus de celle qu’il reçoit lorsqu’un nouveau contrat de prêt est signé. Il s’agit des frais de suivi lorsque le courtier accompagne l’emprunteur sur un délai plus long ainsi que des frais de renouvellement. Cette dernière commission lui est attribuée si l’emprunteur procède à un renouvellement de prêt.

Votre courtier hypothécaire peut en outre vous réclamer des frais si vous passez outre la clause d’exclusivité. Pour toute la durée du contrat de courtage, cette mention vous engage à ne pas contracter d’autres prêts hypothécaires par vous-même ou par l’intermédiaire d’un autre expert. Avant la signature d’un contrat avec un courtier hypothécaire, il est de rigueur de demander l’existence de cette clause. Si vous avez des questions portant sur cette condition ou d’autres termes du contrat, n’hésitez pas à vous rapprocher de votre courtier hypothécaire ou du centre de renseignements Info OACIQ.

Combien coûte un courtier hypothécaire ?

La commission d’un courtier hypothécaire varie entre 0,5 % et 1,2 % du capital emprunté. Ce pourcentage dépend de plusieurs facteurs. Il change selon le prêteur, la nature de l’hypothèque et ses spécificités. Le taux de rémunération d’un courtier hypothécaire ne sera pas le même pour un terme de 6 mois et 5 ans. Son expérience et sa réputation aussi entrent en jeu. Si le professionnel travaille pour une agence, celle-ci percevra une partie de la commission versée par le prêteur. Ce pourcentage est variable et peut aller de 5 à 25 %. Tout dépend de l’expérience du courtier hypothécaire et des conditions négociées avec la maison de courtage hypothécaire.

Quels sont les avantages de faire affaire avec un courtier hypothécaire ?

Faire affaire avec un courtier hypothécaire présente de nombreux avantages. Cet expert vous permet entre autres de :

Gagner de l’argent

Le courtier hypothécaire est doublé d’un fin négociateur en mesure d’obtenir des conditions de remboursement plus avantageux, comme un taux hypothécaire plus bas. Même si cet expert réussit à obtenir une baisse de 0,1 % de votre taux de crédit, cette différence représente un montant notable pour un prêt hypothécaire. Le courtier hypothécaire peut aussi négocier votre assurance emprunteur et vous permettre de faire des économies substantielles. De plus, en faisant appel à un courtier hypothécaire, vous ne payez rien puisque sa rémunération revient au prêteur auprès duquel vous avez contracté le prêt hypothécaire.

Gagner du temps

Magasiner les prêteurs pour trouver l’offre de prêt hypothécaire qui vous correspond vous prendra du temps. Une journée n’est pas suffisante pour faire le tour de plusieurs banques à la fois et il vous faut alors planifier plusieurs jours de congé. Il s’avère alors plus pratique de déléguer cette tâche fastidieuse à un courtier hypothécaire, plus disponible pour multiplier les rendez-vous. D’ailleurs, il dispose de l’expertise nécessaire pour procéder à une analyse des produits hypothécaires offerts et dégager les plus pertinents pour le futur emprunteur.

S’adapte à votre situation actuelle

Le courtier hypothécaire connaît parfaitement les spécificités des produits proposés par les prêteurs avec lesquels il collabore. Il est donc en mesure d’orienter la recherche d’un prêt hypothécaire en fonction de votre profil et la solidité de votre dossier de financement et ainsi vous permettre de trouver le contrat le plus adapté à votre projet. Bien qu’un courtier hypothécaire s’adapte parfaitement à votre situation actuelle, il peut aussi vous aider à l’améliorer et ainsi vous permettre d’accéder à une meilleure offre.