Avant d’acheter votre première maison, lisez ceci

Un nombre important de ménages canadiens recherchent activement des solutions pour accéder à leur premier logement en tant que propriétaires. Le Québec est l’une des provinces qui intéressent le plus les futurs acquisiteurs.

Un sondage réalisé en 2022 montre que 20 % des ménages dans cette province veulent acheter une propriété. Dans 81 % des cas, le projet porte sur l’achat d’une résidence principale.

Si vous envisagez aussi d’acheter votre première maison, vous devez vous poser les bonnes questions pour réussir votre investissement. Xperto vous aide dans ce processus à travers ce guide complet.

Bien penser à votre achat en fonction de votre situation personnelle

Avant d’acheter votre première maison, il est impératif de prendre le temps de bien préparer votre projet. Pour ce faire, posez-vous certaines questions et définissez clairement vos besoins. Cela vous permettra de bien orienter vos recherches et de gagner du temps dans le processus. Vous allez également éviter les mauvaises surprises en restant bien dans votre budget.

Quelle localisation ?

La localisation est l’un des critères les plus importants dans le choix d’une habitation. Vous devez définir le profil des quartiers dans lesquels votre famille peut habiter avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier. Préférez-vous vivre en banlieue ou au centre-ville ?

Ce choix peut être influencé par la distance avec votre lieu de travail, par votre style de vie et par la proximité des transports en commun. Il y a également les écoles, les garderies et les attractions qui entrent en ligne de compte quand vous avez des enfants.

Maison ou condo ?

Dès que vous envisagez de devenir propriétaire, vous devez sûrement avoir une idée des limites que vous ne pouvez pas franchir en matière budgétaire. Après avoir choisi une localisation pour votre futur logement, recherchez les biens immobiliers disponibles dans la zone et leurs prix.

Vous pouvez ainsi savoir si votre capital peut vous permettre d’acheter une maison ou un appartement dans un condo. C’est à vous de définir précisément ce que vous recherchez et de vous préparer en conséquence pour l’avoir.

Acheter pour habiter ou pour investir ?

Dans la majorité des cas de primo-accession, les nouveaux propriétaires font leur acquisition pour y habiter. Il existe toutefois des exceptions qui ne recherchent pas une résidence principale, mais un bien dans lequel investir. Il peut s’agir d’une acquisition de propriété dans le cadre d’un investissement locatif ou dans l’optique de revendre pour réaliser des plus-values.

Les questions que vous devez vous poser et les choix à opérer ne doivent pas être les mêmes si votre objectif est d’habiter ou d’investir. Faites donc la part des choses et demandez de l’aide au besoin. Si vous comptez y habiter par exemple, vous devez vous demander quels sont les besoins de votre famille, les travaux que vous êtes prêts à effectuer… S’il est question d’un investissement locatif, assurez-vous plutôt de la rentabilité financière du projet et renseignez-vous suffisamment sur le dynamisme du marché dans la région.

Bien comprendre vos finances

Une acquisition immobilière est un investissement important qui peut affecter vos finances sur une très longue durée. C’est pour cela que vous devez faire le point sur vos actifs, vos dettes et sur vos possibilités de financement pour bien planifier votre achat.

Quels sont mes actifs ?

L’état de vos actifs financiers est un élément primordial à vérifier avant de vous engager dans le processus d’achat de votre premier logement. Une bonne santé financière vous offre plus de chance de financer facilement votre projet. Dans un dossier de prêt par exemple, vos actifs seront scrupuleusement étudiés par la banque. Quand vous avez une bonne situation, cela renforce votre profil emprunteur et vous permet d’obtenir un emprunt à la hauteur de vos attentes. Faites donc le point de vos différents revenus, de vos épargnes, de vos actions, de vos titres… pour mieux organiser le financement de votre achat immobilier.

Quelles sont mes dettes ?

Au Canada, les institutions de prêt ne peuvent plus accorder un crédit à un ménage qui a un taux d’endettement de plus de 35 % depuis le 1er janvier 2022. Ce taux inclut également le montant de l’assurance emprunteur. Pour cette raison, faites aussi le point de vos dettes afin de bien connaître votre situation.

Mon historique de crédit

Votre dossier de crédit retrace tous vos antécédents en matière de prêt. Il comporte une cote de prêt qui permet aux emprunteurs de comprendre le risque qu’ils prennent en vous prêtant de l’argent et la manière dont vous gérez vos remboursements. Pour obtenir une hypothèque au Canada, votre score de crédit minimal doit atteindre 650. Si votre pointage est inférieur à cette valeur, vous devez rechercher d’autres solutions d’emprunt.

Mon travail

Pour les institutions bancaires, un travailleur salarié présente un profil moins risqué qu’un travailleur autonome. Les conditions d’octroi de prêts sont plus flexibles si vous êtes un fonctionnaire d’État. Il existe heureusement des institutions spécialisées qui peuvent accorder un prêt hypothécaire à un travailleur autonome sans qu’il soit obligé de fournir des preuves de revenus. En faisant le point sur votre travail et vos possibilités, vous pouvez ainsi vous diriger aisément vers une banque adaptée à votre profil.

Le test de résistance hypothécaire

Après avoir recensé et analysé toutes les informations liées à votre situation financière, l’étape suivante est de tester votre capacité d’emprunt. Le test de résistance hypothécaire s’impose à tous les demandeurs de prêts hypothécaires. Il a pour but de vous protéger contre les dépenses excessives qui peuvent vous mettre dans une situation financière délicate. Il vous permet aussi de mieux définir les derniers détails liés à votre projet. Après cette étape, vous aurez une idée sur la somme maximale que vous pouvez emprunter pour financer l’acquisition de votre propriété.

De combien de mise de fonds je dispose ?

Votre apport personnel témoigne aussi de votre capacité à rembourser votre emprunt. C’est l’un des critères les plus déterminants dans l’octroi d’un prêt par une banque. Plus votre mise de fonds est élevée, plus vous avez de chance de souscrire un crédit hypothécaire au Canada. Le montant minimum requis doit représenter 20 % du prix d’achat du logement que vous voulez acquérir.

Les programmes d’aide pour les premiers acheteurs

Le gouvernement canadien a mis en place de nombreux incitatifs et subventions pour aider les primo-accédants à acheter leur premier logement. Ces aides ont chacune leurs particularités et des conditions d’accessibilité précises. Il est judicieux de se renseigner suffisamment sur les incitatifs dont vous pouvez bénéficier pour faire baisser vos dépenses personnelles dans l’achat de votre premier bien immobilier.

Le RAP

Avec le régime d’accession à la propriété (RAP), vous pouvez retirer jusqu’à 35 000 $ de votre régime enregistré d’épargne-retraite (REER) pour financer votre projet. L’État vous accorde ensuite 15 ans pour rembourser cette somme sans intérêt et sans payer d’impôt. Si vous êtes en couple et êtes éligible à cet incitatif, le montant de l’aide peut atteindre 70 000 $.

Le CELIAPP

Le CELIAPP est instauré depuis 2022 et a été proposé dans le budget national de l’année. Ce dispositif permet aux ménages d’épargner jusqu’à 40 000 $ exonérés d’impôt pour financer l’achat de leur premier bien immobilier. En 2023, vous pouvez verser au maximum 8 000 $ dans ce compte d’épargne spécialisé.

Le CELI

Le CELI est également un compte d’épargne libre d’impôt qui existait depuis 2008. Le CELIAPP représente une version améliorée de cet incitatif. Pour 2023, la cotisation maximum qu’un particulier peut verser dans le compte CELI est de 6 500 $.

Les autres subventions

Au nombre des autres aides disponibles pour accompagner les Canadiens à acheter leur première maison, il y a :

• le crédit d’impôt,
• l’incitatif SCHL,
• les programmes municipaux,
• les aides des provinces…

Au Québec, par exemple, le crédit d’impôt pour l’achat d’une habitation s’élève à 1 500 $. Avec la subvention de la SCHL, la société canadienne d’hypothèque participe aux mises de fonds des particuliers à hauteur de 5 à 10 % du prix de la propriété dans le cadre d’une demande de prêt hypothécaire.

Comment trouver un financement ?

La recherche de fonds est l’une des étapes cruciales du projet. Pour faire votre premier achat immobilier aisément, il vous faut un partenaire fiable qui vous accordera l’emprunt adéquat aux meilleures conditions. Vous avez principalement deux options : les banques et les prêteurs privés.

Les banques

De nombreuses banques accompagnent les primo-accédants canadiens dans leur processus d’acquisition d’une propriété. Elles proposent des offres intéressantes en matière de taux, durée de remboursement, garanties acceptées, sommes accordées… Les institutions bancaires sont néanmoins très nombreuses et leurs offres ne se valent pas. Il est alors judicieux de faire une comparaison des propositions sur le marché afin d’opérer le bon choix.

Les prêteurs privés

Les critères d’octroi de crédits hypothécaires des banques sont parfois très stricts et difficilement accessibles à certains profils d’emprunteurs. Dans ce cas, les prêteurs privés représentent une excellente alternative. Néanmoins, bien que ces derniers soient plus flexibles que les banques, les crédits qu’ils octroient peuvent revenir plus chers.

Les courtiers hypothécaires

Pour trouver facilement un bon financement pour votre premier achat immobilier, la meilleure solution est de vous tourner vers les courtiers hypothécaires. Ce choix vous permet de profiter d’une démarche simplifiée et d’un prêt adapté à votre situation personnelle. Les experts en crédits hypothécaires comme Xperto s’occupent de tout le processus, depuis la constitution de votre dossier à la négociation des conditions d’emprunt.

Les courtiers ont une excellente connaissance du marché. Ils sont à même de vous trouver un crédit au meilleur taux selon votre profil et vos besoins. Ils démarchent auprès des banques ou des prêteurs privés. Ils interviennent aussi pour un achat dans le neuf ou dans l’ancien.

Pourquoi aller chercher une préautorisation (préapprobation) hypothécaire ?

Bien avant de commencer à chercher un logement, il est toujours recommandé de demander une préapprobation hypothécaire. Cela vous permet d’avoir une idée sur la somme que vous êtes en mesure d’emprunter selon votre situation financière (actif, cote de crédit, dettes…).

En connaissant votre capacité d’emprunt et votre apport personnel, vous pouvez mieux orienter vos recherches pour trouver un logement qui correspond au budget et à vos besoins. Gardez par ailleurs à l’esprit que la préautorisation ne garantit pas le prêt. L’approbation du financement proprement dite requiert des évaluations de votre dossier et du bien que vous voulez acheter.

Quand ai-je besoin de l’assurance SCHL ?

Quand votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix de vente du logement que vous voulez acheter, les banques exigent que vous souscriviez l’assurance SCHL. Sa prime est calculée en fonction du pourcentage de l’apport personnel du souscripteur. Elle vise à maintenir les taux de prêt à un niveau stable pour tous les Canadiens, mais elle engendre aussi une charge qui vient s’ajouter au remboursement de la somme empruntée. La taxe de vente provinciale s’additionne également à la prime de l’assurance SCHL.

Quels sont les coûts à prévoir pour l’achat de propriété ?

L’acte d’acquisition d’une nouvelle propriété engendre de nombreux coûts que vous devez inclure dans vos dépenses. Il y a en l’occurrence les frais de notaire, les honoraires du courtier immobilier et les frais d’établissement du certificat de localisation.

Il faut aussi ajouter les taxes de bienvenue, la taxe de clôture, les frais d’évaluation et d’inspection de la propriété…

Pour les logements neufs, les taxes de vente viennent s’ajouter à ces différents coûts. Si vous faites un achat dans l’ancien, les dépenses liées aux travaux à effectuer doivent être incluses dans votre budget.

Une étape primordiale : faites l’inspection de la maison

Avant de conclure un acte d’achat, vous devez engager un inspecteur pour effectuer une inspection de préachat. Cette mesure vise à détecter les éventuels problèmes que peuvent présenter le bien et ses systèmes (électricité, chauffage, évacuation des eaux…). Cette démarche vous évite les mauvaises surprises ou réduit le risque de survenance de certaines déconvenues.

Elle vous permet d’acheter un bien immobilier qui répond à vos exigences et d’avoir une idée sur les éventuelles réparations à effectuer. L’inspection vous fournit aussi des éléments à utiliser lors des négociations. Parmi les points importants à vérifier, il y a la toiture, l’isolation, le filage électrique, le revêtement extérieur, les fondations, la plomberie…

Les autres frais à considérer

En dehors des principaux frais directement liés à l’achat d’un premier logement, il y a également des frais accessoires que vous devez considérer. Les taxes municipales, les taxes scolaires, les frais de déménagement et d’aménagement en font partie. Il faut aussi prendre en compte les frais d’entretien du bien immobilier. Il s’agit d’une charge annuelle qui peut représenter 1 à 2 % de la valeur du logement.

Si vous achetez un appartement dans un condo, prévoyez aussi les frais de condo. Ajoutez ensuite l’assurance habitation, les frais de chauffage, d’électricité et de gaz à vos charges annuelles.

Avec ou sans agent immobilier ?

Pour un premier achat immobilier, il est judicieux de vous faire accompagner par un courtier. Ce dernier vous aidera à vite trouver le bien et à négocier son prix. Il met son expertise à votre service et vous évite des déconvenues liées à votre manque d’expérience ou à votre mauvaise connaissance du marché de l’immobilier canadien.

Un agent immobilier peut également vous aider si un problème survient après l’achat. Son accompagnement vous offre de nombreuses garanties et vous assure une première acquisition immobilière sans difficulté.