Tout comprendre sur l’assurance hypothécaire SCHL

Pour accéder à un financement hypothécaire au Canada, les banques exigent de l’emprunteur la disponibilité d’une mise de fonds. Les organismes prêteurs attendent ainsi que le porteur de projet produise un montant correspondant à 20 % du prix du bien immobilier à acquérir. Dans une optique où l’emprunteur ne dispose pas d’une telle trésorerie, il lui est toujours possible de contracter un prêt hypothécaire, mais il est indispensable de prévoir la souscription de l’assurance SCHL. L’une des vocations de cet organisme est de permettre aux emprunteurs d’accéder à un prêt hypothécaire, même lorsque leur mise de fonds est d’un montant réduit. L’assurance prêt hypothèque SCHL permet ainsi aux emprunteurs de souscrire un financement hypothécaire dès l’apport d’une mise de fonds de 5 % du coût total de la propriété. La SCHL se porte alors garant auprès du prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. Découvrez avec Xperto les particularités de l’assurance hypothécaire SCHL.

Qu’est-ce qu’une assurance prêt hypothécaire SCHL ?

Grâce à un prêt hypothécaire, un emprunteur obtient un capital auprès d’un prêteur pour financer l’achat d’un bien immobilier. Il s’engage à rembourser la somme prêtée dans un délai imparti. Une assurance prêt hypothécaire prévoit une protection pour le prêteur en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Si l’acquéreur du bien immobilier n’arrive pas à assumer le remboursement de son hypothèque, l’assurance prêt hypothécaire prend le relais. Elle s’acquitte aussi de la somme manquante si la propriété immobilière est saisie puis vendue à un prix qui ne couvre pas la créance restant à payer au prêteur.

Les organismes de financement et les assureurs estiment que plus la mise de fonds est réduite, plus le risque de non-remboursement de l’hypothèque est important. C’est la raison pour laquelle ils exigent la souscription à cette assurance pour tout acompte de moins de 20 %. Au Canada, trois organismes proposent ce type d’assurance hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire proposée par la SCHL est la plus populaire. Les emprunteurs peuvent également se tourner vers deux assureurs hypothécaires privés pour assurer leur hypothèque : il s’agit du Genworth Financial et du Canada Guaranty.

Qu’est-ce que la SCHL ?

La SCHL ou Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement est fondée en 1964. Sa principale mission est de faciliter l’accès à la propriété aussi bien aux Canadiens qu’aux personnes qui résident de manière permanente ou non permanente et légalement autorisées à travailler au Canada. L’organisme fédéral collabore de ce fait avec les gouvernements, mais aussi avec de nombreux partenaires comme des organismes à but non lucratif, des promoteurs, des entrepreneurs et bien sûr des prêteurs. La SCHL propose d’autres programmes d’aides au financement en plus de l’assurance dédiée à l’achat d’une nouvelle propriété, notamment :

SCHL Améliorations qui permet aux intéressés de devenir propriétaire d’une maison déjà existante et d’y réaliser des travaux d’amélioration ;
SCHL Nouveaux arrivants qui s’adressent aux nouveaux résidents ou aux résidents non permanents qui souhaitent acquérir une propriété au Québec ;
SCHL Travailleurs autonomes est un produit dédié aux travailleurs autonomes qui peuvent fournir un justificatif de revenus ;
SCHL Immeubles locatifs pour l’achat d’un immeuble locatif ou pour un refinancement ;
SCHL Maison écolo permet de bénéficier d’une réduction de 25 % de la prime d’assurance hypothécaire pour l’achat d’une maison éco-énergétique.

La SCHL propose par ailleurs une option Transférabilité. Un emprunteur qui a déjà souscrit une assurance hypothécaire auprès de la SCHL peut la transférer à un nouveau prêt hypothécaire. La prime peut alors être revue à la baisse, voire supprimée. Les conditions sont à voir auprès du prêteur. Si les finances de l’emprunteur lui permettent de procéder à un remboursement anticipé de son prêt hypothécaire, les primes d’assurance hypothécaire SCHL ne sont en outre pas remboursées.

Différence entre assurance hypothécaire SCHL et assurance protection hypothécaire

L’assurance hypothécaire SCHL protège la banque si l’emprunteur ne remplit pas ses obligations. La SCHL couvre alors les paiements à effectuer au prêteur. Sa souscription est exigée pour toute mise de fonds qui ne dépasse pas 20 %.

L’assurance vie hypothécaire est pour sa part une souscription optionnelle. Elle peut être souscrite en plus du contrat hypothécaire de la SCHL. La garantie est activée en cas de décès de l’emprunteur. Des contrats permettent également le remboursement du solde restant dû de prêt hypothécaire si l’emprunteur tombe malade, devient invalide ou perd son emploi.

Les avantages de l’assurance SCHL

La souscription d’une assurance SCHL garantit au prêteur qu’il soit toujours remboursé même en cas de défaillance de l’emprunteur. L’organisme financier est alors plus enclin à proposer un taux d’intérêt moins élevé.

L’autre avantage majeur de ce type d’assurance hypothécaire est la possibilité d’obtenir un prêt même avec un faible montant de la mise de fonds, et ce, même en cas de ralentissement économique. Pour les emprunteurs, il est de plus en plus difficile de réunir une mise de fonds de 20 % au moins, condition généralement exigée par les banques pour accorder un financement hypothécaire.

Avec la garantie offerte par la SCHL, l’emprunteur peut aussi accéder à un financement pouvant s’élever à 95 % du capital nécessaire pour l’achat d’un bien immobilier, soit avec une mise de fonds égale à 5 %. En disposant d’une mise de fonds de 20 %, vous ne vous acquittez plus de l’assurance hypothécaire SCHL, mais en contrepartie, pour se protéger, les prêteurs ont tendance à augmenter le taux d’intérêt. D’autres frais administratifs peuvent aussi gonfler le coût total du prêt hypothécaire dans une telle situation.

Quelles conditions pour obtenir une assurance hypothécaire SCHL ?

Même si la mise de fonds est réduite, elle est obligatoire pour pouvoir être garantie par la SCHL. L’apport doit être de 5 % si la valeur du bien immobilier est égale ou inférieure à 500 000 $. Si son coût est compris entre 500 000 $ et 999 999 $, l’emprunteur doit prévoir 5 % de la première tranche de 500 000 $ et 10 % du montant restant. La SCHL impose en outre un seuil maximal quant à l’octroi d’une assurance de prêt hypothécaire. Il est fixé à 1 000 000 $ : pour l’achat d’une propriété dont le coût dépasse 1 000 000 $, la souscription n’est plus envisageable.

La SCHL admet également d’autres critères avant d’octroyer une couverture d’assurance. Depuis le 1er juillet 2020, elle exige que le ratio d’amortissement brut de la dette de l’emprunteur ne dépasse pas 35 %. Le ratio d’amortissement total de la dette pour sa part doit être inférieur à 42 %. L’organisme gouvernemental tient également compte de la cote de crédit qui doit être de 680 ou plus.

Par ailleurs, elle n’accepte pas l’emprunt pour la constitution de la mise fonds, contrairement aux sociétés privées Genworth Financial et Canada Guaranty. Ces assureurs exigent un ratio d’amortissement brut de la dette (ABD) inférieur à 39 % et un ratio d’amortissement brut de la dette totale de 44 %. Quant à la cote minimale exigée, elle est fixée à 600.

Le ratio de l’amortissement brut de la dette (ABD) est le rapport entre vos frais d’occupation, c’est-à-dire le total des dépenses pour habiter dans votre résidence principale pendant un an, et le revenu annuel. Il doit être compris entre 32 à 39 %. Dans le calcul du ratio de l’amortissement brut total de la dette (ATB), les autres postes de dépenses sont ajoutés aux frais d’occupation. Il doit être en dessous de 44 %.

La cote de crédit pour sa part permet à un prêteur d’évaluer le risque que représente un emprunteur. Il se présente comme un nombre à 3 chiffres déterminé par un organisme spécialisé comme Equifax. Il estime qu’une cote de crédit acceptable est supérieure ou égale à 660.

Il existe d’autres manières de se constituer un apport et ainsi être admissible à une assurance SCHL. L’emprunteur peut tout à fait retirer son Régime enregistré d’épargne-retraite ou REER. La SCHL accepte aussi un don fait par un parent proche ainsi que la somme d’argent obtenu par la vente d’une autre propriété.

À quel type de propriété cette assurance s’applique-t-elle ?

L’assurance SCHL couvre l’emprunteur pour l’acquisition de divers types de propriété. Pour de plus amples informations, il convient de se rapprocher de votre courtier ou d’un organisme prêteur. Mais en règle générale, une assurance SCHL peut être appliquée à l’acquisition :

d’une maison individuelle traditionnelle ;
d’une maison en copropriété ;
d’un duplex ;
d’une maison usinée avec des modules préfabriqués en usine et montée sur place sur des fondations permanentes ;
d’une maison mobile, à ne pas confondre avec une maison usinée. Cette habitation souvent rectangulaire est montée sur un châssis remarquable ;
d’un immeuble locatif ;
d’une résidence pour les seniors.

Le coût de l’assurance SCHL

Le coût de l’assurance SCHL peut aller de 0,60 % à 4 % du montant du capital emprunté. Il est obtenu en faisant le rapport entre le capital emprunté et le prix de la propriété et sur une période d’amortissement de 25 ans. Le résultat est ensuite multiplié par 100. Le pourcentage ainsi obtenu est rapporté dans un tableau établi par la SCHL. Plus le pourcentage est élevé, plus le montant de la prime est important.

Ainsi, pour un rapport prêt-valeur :

de 65 % et moins, la prime est estimée à 0,60 % du capital emprunté ;
compris entre 65,01 et 75 %, la prime est à 1,70 % ;
compris entre 75,01 et 80 %, la prime monte à 2,40 % ;
compris entre 80,01 et 85 %, la prime est de 2,80 % ;
compris entre 85,01 et 90 %, la prime est de 3,10 % ;
compris entre 90,01 et 95 %, la prime est de 4 %.

Outre l’achat d’une maison éco-énergétique, d’autres moyens permettent de réduire la prime d’assurance hypothécaire. L’emprunteur peut par exemple augmenter le montant de sa mise de fonds ou bien opter pour l’achat d’un bien immobilier moins cher.

La taxe d’assurance SCHL

Bien souvent, un emprunteur oublie d’intégrer dans ses comptes la taxe d’assurance SCHL. En effet, les provinces du Saskatchewan, du Québec et de l’Ontario appliquent par exemple la taxe aux primes d’assurance. Elle est estimée à 9 % du montant de la cotisation. L’emprunteur peut s’en acquitter lors de la signature de la transaction, auprès d’un notaire.

Pour illustrer le calcul d’une prime d’assurance hypothèque SCHL, prenons l’exemple de l’achat d’une nouvelle maison dont la valeur est estimée à 100 000 $. Vous disposez d’un acompte de 10 000 $. Le rapport prêt-valeur est donc de 90 %. En se référant au tableau de la SCHL, le taux de la prime est de 3,10 %, soit un montant de 3 100 $. Si une taxe d’assurance SCHL est appliquée, elle s’élève à 279 $, soit les 9 % de la prime.

Qui paie l’assurance SCHL ?

Dans le cadre d’une assurance hypothèque, c’est le prêteur qui conclut un contrat avec la SCHL. C’est la banque qui verse donc cette prime auprès de l’organisme gouvernemental ou auprès des assureurs privés. Mais dans tous les cas, le prêteur demande ensuite à l’emprunteur de rembourser cette somme. Le paiement de l’assurance SCHL revient ainsi au porteur de projet qui bénéficie du financement hypothécaire.

Quand payer cette assurance ?

Deux options s’offrent à l’emprunteur pour rembourser cette prime au prêteur. La banque peut demander à ce que la prime soit payée en une seule fois à la fin du prêt. Le paiement peut aussi être intégré aux versements hypothécaires. Mais des intérêts sont appliqués avec cette option. Il convient de bien se renseigner auprès du prêteur pour trouver l’alternative la plus adaptée.

Conclusion

En contractant un prêt hypothécaire, l’emprunteur s’engage non seulement à rembourser le capital emprunté dédié à l’achat du bien immobilier, mais aussi les intérêts. D’autres frais lui incombent comme l’assurance hypothécaire SCHL, surtout si la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat de la propriété.

La valeur de la prime est variable selon le montant de la mise des fonds. Cette prime d’assurance peut aussi être taxée, comme au Québec. Pour vous donner une meilleure idée du coût total de votre emprunt et de celui de votre prime d’assurance SCHL, nous vous invitons à prendre contact avec un de nos conseillers. Il vous suffit à cet effet de nous laisser vos coordonnées via le formulaire de contact.