Bien comprendre l’assumation hypothécaire
Les taux hypothécaires restant élevés, les courtiers reçoivent de plus en plus d’intérêt et de demandes de prise en charge d’hypothèques. Il est important de bien comprendre les risques potentiels liés à ce type de transfert de propriété afin de prendre des décisions éclairées.
C’est quoi, une assumation hypothécaire?
Dans le domaine des prêts hypothécaires, l’assumation hypothécaire désigne la prise en charge du prêt hypothécaire d’une autre personne, tout en conservant les conditions existantes, y compris le taux d’intérêt.
En d’autres termes, l’assomption hypothécaire (ou assumation d’hypothèque) est un acte juridique permettant à un acheteur de reprendre l’hypothèque d’un vendeur au lieu de souscrire un nouvel emprunt. Si elle est prévue dans l’offre d’achat et approuvée par le créancier, l’acheteur assume alors la responsabilité de l’hypothèque auprès de ce prêteur.
Dans l’article 1667 du Code civil du Québec, le terme “délégation de paiement” est utilisé par les notaires pour désigner cette procédure.
Exemple de vente par assumation
Jacques est propriétaire d’un appartement qu’il a acheté en 2022 avec une hypothèque de 300 000 € à un taux fixe de 2,5 % sur 20 ans. En 2024, il décide de vendre son bien car il déménage à l’étranger. Entre-temps, les taux hypothécaires sur le marché sont montés à 5 %.
Laura, intéressée par l’appartement, voit une opportunité. Au lieu de contracter une nouvelle hypothèque à 5 %, elle propose une assumation hypothécaire. Elle reprend l’hypothèque de Jacques, en conservant les conditions avantageuses (2,5 %) pour le solde de 280 000 €. Pour couvrir la différence entre le prix de vente de 350 000 € et le montant de l’hypothèque, elle verse 70 000 € directement à Jacques.
Ainsi, Laura économise sur le coût des intérêts, et Jacques se libère de son prêt.
Avantages de l’assumation hypothécaire
L’assumation hypothécaire présente plusieurs avantages potentiels :
- Éviter les frais et la paperasse liés à une nouvelle hypothèque : Si le propriétaire actuel bénéficie déjà d’un contrat hypothécaire avec un taux inférieur à ceux actuellement pratiqués, vous pourriez tirer avantage de l’assumation hypothécaire.
- Éviter de payer plus que la valeur nette de la maison : Lorsque le marché immobilier est à la baisse, il est possible que le montant du prêt hypothécaire en cours dépasse la valeur actuelle de la propriété. Dans ce cas, l’assumation hypothécaire peut vous permettre d’économiser de l’argent.
- Transaction entre ex-conjoints : En cas de séparation, l’assumation hypothécaire permet au conjoint qui garde la maison de continuer à rembourser le prêt hypothécaire existant, sans avoir à contracter un nouveau prêt, ce qui peut être coûteux. Cela peut également être bénéfique pour les enfants impliqués, en leur évitant de devoir quitter leur domicile et leur quartier actuels.
Risques liés à l’assumation hypothécaire
Voici quelques scénarios dans lesquels l’assumation hypothécaire peut présenter des risques :
La Marge de crédit hypothécaire :
Dans la plupart des cas, les marges de crédit sont garanties par l’hypothèque. Les dettes contractées sur la ligne de crédit restent liées à l’hypothèque, même en cas de changement de propriétaire. Par conséquent, si l’ancien propriétaire ne rembourse pas ses dettes, il est possible que votre maison soit saisie. Il est important de noter que ce risque persiste pour tous les propriétaires successifs par assumation hypothécaire jusqu’à ce qu’une quittance hypothécaire soit obtenue.
Crédibilité auprès des institutions financières :
Reprendre le prêt hypothécaire de quelqu’un d’autre peut présenter des avantages et des inconvénients en fonction des conditions et du taux d’intérêt, ainsi que de votre historique de crédit et de votre niveau d’endettement.
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez être préapprouvé. Cela permet de s’assurer que vous pouvez rembourser le prêt. Les prêteurs examineront votre cote de crédit, vos revenus, vos dettes, votre acompte et votre promesse d’achat pour déterminer si vous remplissez les conditions requises. Cependant, l’obtention d’un prêt hypothécaire peut rendre plus difficile l’obtention d’autres prêts à l’avenir. Les prêteurs peuvent penser que vous êtes trop endetté si vous avez déjà un prêt hypothécaire.
Comment retirer son nom de l’hypothèque?
Si vous souhaitez retirer votre nom du titre de propriété, une prise en charge de l’hypothèque peut être nécessaire pour transférer l’hypothèque à quelqu’un d’autre pour des raisons valables.
Voici les étapes à suivre pour retirer votre nom de l’hypothèque :
- Étape 1 : Vérifiez si votre prêt hypothécaire est transférable, car tous les prêts ne le sont pas. Si c’est le cas, fournissez les informations nécessaires à la personne qui assumera le prêt hypothécaire.
- Étape 2 : Trouvez une personne prête à reprendre votre hypothèque originale sans acheter votre propriété. Dans les deux cas, assurez-vous que la personne est en mesure de faire les paiements mensuels.
- Étape 3 : Après avoir trouvé une personne pour reprendre votre hypothèque, obtenez l’accord de votre institution financière pour transférer l’hypothèque. Le nouveau propriétaire doit fournir des informations sur ses antécédents en matière de crédit, ses revenus et ses dettes afin que le prêteur puisse évaluer ses capacités de paiement.
- Étape 4 : L’intervention d’un notaire dans la transaction est nécessaire pour préparer un contrat de vente qui transfère la propriété et l’hypothèque au nouveau propriétaire. En outre, le notaire facilitera la décharge du prêteur afin de libérer le vendeur de toute obligation envers le créancier.
- Étape 5 : Une fois la transaction conclue, remettez toutes les clés, les documents de propriété et la lettre de quittance obtenue auprès du prêteur à la nouvelle personne.
Les risques peuvent-ils être atténués ?
Les vendeurs peuvent demander à leur prêteur de rédiger une lettre les libérant de toutes responsabilités à l’égard de la dette une fois la vente effectuée. Ils devront préserver précieusement ce document jusqu’à ce que la propriété soit entièrement remboursée. Ce n’est pas tous les prêteurs qui connaissent cette façon de faire, mais elle est tout à fait possible! L’acheteur et le vendeur ont tous les avantages cités plus haut, tandis que le vendeur ne prend pas de risques.
Ils peuvent aussi demander d’inclure une clause obligeant le nouvel acquéreur à obtenir une quittance s’ils revendent la propriété.
Des programmes d’aide aux propriétaires sont aussi disponibles pour éviter la saisie ou la vente forcée de votre logement, tels que des plans de modification de prêt et des programmes de report de paiement, offrant des alternatives pour réduire les mensualités du prêt hypothécaire.
Les vendeurs ont la possibilité de vendre leur logement actuel et d’utiliser le produit de la vente pour acheter un nouveau logement qui réponde mieux à leurs besoins, par exemple un autre emplacement ou une autre taille. Les fonds de leur ancien prêt hypothécaire peuvent être affectés à l’achat du nouveau bien.
Notez cependant que les protections liées à la quittance ou à la libération de responsabilité ne couvrent pas entièrement le vendeur pendant toute la durée de l’assumation hypothécaire. Elles doivent être complétées par une quittance en bonne et due forme au moment de la vente pour garantir une sécurité totale.
Séparation : assumer l’hypothèque de son conjoint pour garder la maison
Saviez-vous que l’assumation hypothécaire peut être utilisée dans le cadre d’une séparation ou d’un divorce? Cela fait partie des solutions permettant aux conjoints de se départager la maison sans nécessairement la vendre.
Comment fonctionne l’assomption hypothécaire dans ce contexte ?
Si un des conjoints souhaite conserver la maison après la séparation, il peut prendre en charge l’hypothèque, évitant ainsi de devoir contracter un nouveau prêt. Cela permet de maintenir les conditions du prêt original, y compris le taux d’intérêt, ce qui peut être avantageux. Cependant, même si un des conjoints prend en charge les paiements, les deux noms peuvent rester inscrits sur le contrat hypothécaire, sauf si un refinancement est effectué.
Les risques liés à l’assomption hypothécaire
Il est important de comprendre que si les deux noms restent sur l’hypothèque, le prêteur peut toujours se tourner vers l’autre conjoint en cas de défaut de paiement. Par exemple, si celui qui reste dans la maison ne parvient pas à payer l’hypothèque, l’autre conjoint peut être tenu responsable. Dans certains cas, un refinancement de l’hypothèque peut être demandé pour retirer l’un des conjoints du contrat.
Ce que vous devez faire
Avant d’opter pour cette solution, il est essentiel de discuter avec le prêteur pour comprendre les modalités spécifiques. Un refinancement peut être nécessaire pour que le conjoint restant sur la propriété soit entièrement responsable de l’hypothèque, sans que l’autre conjoint n’apparaisse sur le contrat. Dans tous les cas, il est crucial de s’assurer que l’accord entre les deux parties soit clairement défini et que les responsabilités financières soient bien comprises par chacun.
Quels sont les moyens d’éviter une pénalité hypothécaire ?
Voici quelques stratégies pour éviter de payer des pénalités hypothécaires :
Certains prêts hypothécaires permettent aux emprunteurs d’effectuer des paiements supplémentaires sans encourir de pénalités, ce qui peut contribuer à réduire le montant du prêt et à éviter des frais supplémentaires.
Renégocier votre prêt : Si vous trouvez un taux d’intérêt plus avantageux, vous pouvez envisager de renégocier votre prêt hypothécaire avec votre prêteur. Cela peut vous permettre de réduire le coût global de votre emprunt sans avoir à payer de pénalités.
Lorsque vous vendez votre maison, il peut être intéressant de transférer votre hypothèque à l’acheteur afin d’éviter les pénalités de remboursement anticipé.
Il est important d’examiner attentivement les conditions de remboursement anticipé avant de signer un contrat de prêt hypothécaire. Le choix d’un prêt qui offre une certaine souplesse en matière de remboursement anticipé peut permettre d’éviter des pénalités importantes.
Quel est le coût d’une mainlevée (quittance) d’hypothèque ?
Une mainlevée d’hypothèque est un document juridique confirmant que l’hypothèque a été entièrement payée et que l’emprunteur n’a plus de dette envers le prêteur.
Le coût d’une quittance hypothécaire peut varier, généralement entre 0 et 400 dollars. Ce montant comprend les frais administratifs liés à la préparation de la quittance, les frais de mainlevée nécessaires pour enregistrer la quittance auprès du bureau des hypothèques (dans certaines régions seulement) et les frais d’avocat pour vous assister dans les formalités nécessaires.
Comment faire un achat par assumation hypothécaire ?
Si vous envisagez d’acheter une maison par assumation hypothécaire, voici les étapes essentielles à suivre :
- Mentionnez votre volonté dans la promesse d’achat
Dans votre promesse d’achat, indiquez explicitement votre intention de reprendre l’hypothèque existante du vendeur. Cela marque votre volonté de procéder par assumation plutôt que par la souscription d’un nouveau prêt hypothécaire.
- Obtenez l’autorisation de l’institution financière
Les prêts hypothécaires ne sont pas automatiquement transférables. Vous devrez obtenir l’approbation préalable de l’institution financière qui détient le prêt hypothécaire du vendeur. Cette étape est cruciale, car tout transfert d’hypothèque doit être validé par le créancier.
- Démontrez votre capacité financière
L’institution financière exigera des preuves pour s’assurer que vous êtes en mesure d’assumer les paiements hypothécaires. Cela inclut généralement des documents tels que vos relevés de revenus, votre historique d’emploi et vos antécédents de crédit.
- Attendez la lettre d’autorisation du prêteur
L’institution financière doit émettre une lettre d’autorisation confirmant votre capacité à reprendre le prêt. Cette lettre doit être transmise au notaire, qui l’utilisera pour préparer la transaction. Cette étape garantit que le transfert est approuvé par la banque et légalement valide.
- Finalisez la transaction avec la signature du contrat de vente
Une fois que toutes les étapes précédentes ont été validées, vous pouvez signer le contrat de vente avec le vendeur.
Prêt à transférer votre hypothèque ?
Ne laissez pas place aux doutes ! Contactez Xperto dès aujourd’hui pour obtenir des conseils personnalisés et sécuriser votre transaction. Nous vous guiderons dans chaque étape du processus pour une expérience simple et sans tracas.